Nous allons parler aujourd’hui d’investissement immobilier locatif et plus particulièrement des relations entre l’investisseur immobilier et le syndic. Je partage ici avec vous le contenu d’une interview vidéo que j’ai donnée à Stéphanie Millot dans le cadre de sa formation en ligne IMMO-REUSSITE. J’interviens dans plusieurs capsules de son programme de formation dédié à l’investissement.

Mais que fait le syndic de copropriété ? 

« Stéphanie : Bonjour, j’espère que vous allez bien cher membre du programme IMMO-REUSSITE. Alors dans cette capsule je suis avec l’auteur du blog FIN-DE-LA-RAT-RACE.com que je vous invite d’ailleurs à aller visiter parce que tu as énormément Williams de contenu, tu écris des articles, c’est vraiment fort intéressant. Merci d’être là, comme je le disais dans la précédente entrevue, tu as quand même fait 11 heures de vol parce que tu viens de l’île de la Réunion mais tu es originaire de Marseille, ici en France. Et là j’aimerais qu’on parle de  ton activité, qui était ta principale activité dans ta société, la gestion de copropriétés. Donc qu’est-ce-que c’est tout d’abord ?

Will : Alors en fait le métier de syndic de copropriété, c’est vrai que c’est bien d’en parler. Parce que c’est souvent quelque chose qu’on comprend mal, que fait le syndic ? Son métier; qu’est-ce-qu’il fait exactement ? On a du mal à évaluer tout le travail qu’il y a derrière, et il y a en fait beaucoup beaucoup beaucoup de travail. C’est un métier qui est très très très prenant, et qui impose de gérer un certain volume, ce qui fait que le syndic n’a pas forcément de la disponibilité qu’on pourrait parfois attendre de lui. Mais c’est un peu le métier qui veut ça en France, qui est organisé comme ça. Donc je pense que c’est bien de comprendre le rôle de syndic et qu’est-ce-qu’il va faire.

Donc le syndic en fait est là pour gérer la copropriété, donc gérer les parties communes. Dans un immeuble, soit horizontal ou vertical, à partir du moment où on a deux propriétaires, il y a une copropriété qui émerge. C’est obligatoire, elle naît de fait ! Supposons que quelqu’un ait une villa et qu’il la coupe en deux, il y a une copropriété qui existe de fait. Donc qui dit copropriété, il faut un syndic. Syndic qui va être bénévole pour les petits immeubles ou professionnel ce qui est le cas pour la majorité des immeubles. Donc le syndic en fait va gérer tout ce qui est parties communes : la gage d’escalier, les antennes, les façades,…

Stéphanie : Tout ce qui est à l’extérieur du logement.

Le syndic, une source d’information précieuse avant d’investir dans un bien immobilier

Will : Oui voilà, et les relations entre propriétaires. Donc c’est un rôle qui est assez important de coordination. Et en fait le syndic pour un investisseur, il va avoir à faire à lui, indirectement dés l’achat du bien immobilier. Ce qui faut savoir c’est qu’en France, quand on achète un bien immobilier, c’est ce qu’on appel un avant contrat, qu’on appelle un compromis de vente plus généralement et ensuite il y a un acte authentique qui permet de réitérer la vente et qui vaut vente définitive. En fait donc ce qui ce passe c’est qu’avant même de signer le compromis de vente, le législateur à instauré il y a quelques années ce que l’on appel un questionnaire d’informations préalable à la vente. L’idée c’est quoi ? C’est d’informer la personne qui va acheter dans une copropriété de la situation de la copropriété. Est-ce-qu’il y a beaucoup de propriétaires débiteurs ? Est-ce-qu’il y a beaucoup de travaux ? En faite l’idée c’est de faire prendre conscience à la personne, dans quoi elle va s’engager. Donc toutes ces informations elles incombent  au vendeur, c’est à lui de les fournir. Mais ce qui s’est passé c’est que les notaires ont inventé un « pré-état-daté », qui n’a aucune existence juridique mais que les syndic sont amenés à faire en général sous forme de devis au propriétaire vendeur ; et ensuite le propriétaire valide et le syndic fait ce papier pour que l’acquéreur ait les informations qui sont obligatoires. Le notaire ne pourra pas signer le compromis tant qu’il n’y a pas ces informations là.

Stéphanie : Donc c’est comme, nous on appel ça une déclaration du vendeur. C’est des questions qu’on doit répondre.

Will : Oui, un petit questionnaire qui fait quelques pages. En fait l’idée c’est donc vraiment que vous preniez conscience dès ce stade là, ce dans quoi vous vous engagez. Si vous achetez dans un immeuble ancien, vous verrez qu’il y a peut être beaucoup de gens qui ne paient pas leurs charges, dans tout les cas ça veut dire que la situation financière de la copropriété est un peu délicate

Stéphanie :Est-ce-que ça peut compromettre la vente en fin de compte ?

Will : C’est de l’information qui est obligatoire. J’ai rarement vu des gens se désister par rapport à la copropriété

Stéphanie : OK.

Investisseurs, anticipez vos futures charges de copropriété 

Will : Mais aussi surtout c’est une information sur les charges que l’investisseur va avoir à payer. Souvent, tout cet aspect là n’est pas anticipé par les investisseurs. Car quand on a des charges à payer, ça peut être 300, 400 euros par trimestre. Il faut quand même en avoir conscience même si au final le locataire en paie une grosse partie puisqu’on récupère des charges à hauteur à peu près de 70 %, qui est récupéré sur le locataire grosso modo. Il y a un décret qui réglemente tout ça. Mais il y a quand même des charges à payer et il ne faut pas négliger cet aspect là. Donc en fait le syndic intervient pour avoir des informations dès avant la signature du compromis de vente. Et ensuite il y a un deuxième questionnaire entre l’avant-contrat et l’acte authentique qui intervient environ 3 mois après en France. Ce que l’on appelle un état-daté ; qui lui est obligatoire par contre et prévu par le législateur. Il va reprendre des informations un peu plus détaillés sur la copropriété : quels sont les contrats en cours ? Quels sont les gros travaux ? Il va y avoir aussi communication des 3 dernier procès verbaux d’assemblée générale de copropriété. Comme ça vraiment l’investisseur peut voir tout ce qui est en cours, tout ce qui a était votés et anticiper éventuellement si il y a des gros travaux qui sont prévus pour dans 3 ans, de ravalement… Est-ce-que ça à été budgété ? Voilà il va falloir peut être sortir de l’argent, donc ça permet d’avoir de l’information et d’anticiper.

Stéphanie : Alors nous au Québec on a ce que l’on appelle un fond de réserve. Chaque copropriété doit avoir un minimum d’argent déjà à l’avance pour justement des travaux à l’avenir, est-ce-que c’est le même principe ?

Will : Alors ça vient d’être rendu obligatoire depuis la loi Alur, depuis 2016 je crois, les copropriétés ont obligation de mettre à minima 5 % de leur budget prévisionnel de côté. Il y a un budget de fonctionnement annuel pour la copropriété et ils reprennent 5 % de ce budget prévisionnel qui est appelé chaque année. L’argent est mit sur un livret A, l’argent est placé pour des travaux futurs, et uniquement pour des travaux. Donc ça c’est plutôt récent. Le minimum syndical est de 5% mais ils peuvent en mettre plus et cet argent reste acquis à la copropriété. Donc si il y a un fond qui est là lorsque vous achetez votre bien vous récupérez l’antériorité du fond. Il n’est pas remboursé en faite au vendeur.

Stéphanie : C’est ça, donc c’est vraiment un fond qu’on à mis pour des travaux à venir, pour des imprévus aussi, ce qui peut arriver.

Will : Ce dispositif existait déjà avant sous une autre forme, les gens mettaient, mais ce n’était pas obligatoire et maintenant il est devenu obligatoire.

Stéphanie : Fantastique ! Donc évidemment la gestion de copropriété assure la relation entre propriétaires.

Will : Alors disons que le syndic, ce qu’il faut savoir, c‘est que déjà dès avant l’achat vous pouvez aller le voir pour lui poser des questions sur l’immeuble. Cela permet parfois d’avoir des informations importantes. Vous pouvez consulter le carnet d’entretien chez le syndic, ça sert à ça. C’est assez rare que les gens le fassent. Moi dans ma carrière je n’ai eu qu’une seule personne qui est venue me voir pour ça. Donc c’est très très rare. Vous pouvez le faire pour avoir des informations et savoir si il n’y a pas des problèmes particuliers dans l’immeuble, des choses comme ça. Car vous n’aurez peut être pas d’informations sur les papiers qui ont été listés.

Le syndic, un acteur clé du bon fonctionnement d’une copropriété 

Après, le rôle du syndic, vous allez avoir à faire à lui, on va dire au cours de la vie du fonctionnement de votre immeuble. Le syndic en fait c’est un mandataire. Il va gérer tout ce qui est problèmes d’antenne télé. Quand il reçoit l’appel d’un propriétaire l’appel pour signaler un problème télé, il va mandater un antenniste par exemple. Il va intervenir pour des pannes de portail, il va intervenir si vous avez besoin de remplacer un bip de portail qui est cassé,…

Stéphanie : Et ça serait pas parce que dans la précédente entrevue on a parlé de la gestion locative, c’est pas le gestionnaire qui fait ça ? C’est le syndic ?

Will : En vérité ce qui faut savoir c’est que juridiquement le syndic n’a des relations qu’avec les propriétaires et n’a aucune relation avec les locataires. Donc ce qui se passe en général c’est lorsque le locataire a un souci il contacte son propriétaire ou son agence qui sollicite le syndic. Ce dernier missionne un plombier.

Stéphanie : Mais des fois le propriétaire habite son bien non ?

Will : Alors pour la plupart des cas c’est ça en vérité, donc dans ce cas là, les gens appellent directement le syndic ; les propriétaires résidents appellent directement le syndic. Et le syndic gère. Pour un bip il va donner l’autorisation au fournisseur de fournir un bip à la personne  pour pas qu’il y en ai 36 qui se baladent dans la nature. Voilà il va faire des réparations pour stopper une fuite, ou faire une recherche de fuite si il y a besoin, envoyer un spécialiste etc…  Et en fait quand le locataire va appeler pour dire « bien voila moi j’ai un soucis » l’agence immobilière, elle qui fait la gestion locative va faire un tri pour dire «  Ah bien, est-ce-que c’est la partie privative ou est-ce-que c’est la parti commune qui est concernée ». Si mon locataire a un problème de télé dans son logement, est-ce-que ça vient de sa prise ou est-ce-que les voisins ont le même problème et que ça vient de l’antenne de l’immeuble. Auquel cas si ça vient de l’appartement, l’agence immobilière va envoyer un antenniste dans l’appartement et si c’est tous les voisins qui ont le même problème l’agence immobilière va appeler le syndic, qui lui va missionner un antenniste pour intervenir sur les parties communes.

Stéphanie : Donc c’est très bien délimité le fonction de chacun.

Will : C’est très bien délimité et les locataires n’ont pas de contact en vérité avec le syndic, car ils ne paient rien chez lui. Il y a pas de lien, ça ne fait pas partie des charges récupérables qu’il paye, le coût du syndic est à la charge du propriétaire. Donc en faite le syndic représente un coût (sa prestation à lui), on va dire qui est aux alentours de, ça dépend des régions, il y a toujours des  variations mais on va dire, aux alentours d’à peu prés, 12 à 15 euros par mois . Donc c’est vraiment un coût qui est très faible quand on compare au prix d’un abonnement télé ou quoique ce soit. Donc ce qu’il faut savoir c’est que le syndic gère de gros volumes et il n’a pas forcément toujours la disponibilité qu’on attendrait. Mais c’est un peu le modèle économique français qui est fait comme ça malheureusement.

Donc le syndic va gérer tout ce qui est contrats, tout ce qui est interventions et il va faire des visites sur site. En fonction de la taille de l’immeuble ça peut aller du trimestre au mois ou voir plus. Il va appeler les charges aussi, donc dans ces charges il y a 12 à 15 euros qui concernent sa prestation à lui. Puis il y a tout le reste, il y a l’eau, l’électricité, l’ascenseur, les portails,… tout ce qui peut y avoir comme dépenses. Il va surtout organiser une assemblée générale une fois par an où là les propriétaires vont se réunir. Ils vont prendre des décisions importante pour la vie de l’immeuble. Déjà valider sa mission, ce qu’il a fait, les comptes, et ensuite va décider des travaux, décider des budgets à venir, toute les décisions importantes pour la vie de l’immeuble. Et aussi après cette AG, comme on l’a dit tout à l’heure, dans la gestion locative, il va éditer ce que l’on appelle un décompte de charges qui va permettre ensuite à l’agence immobilière de gestion locative de faire la régularisation des charges sur le locataire. Le locataire doit payer des charges réelles, ça ne peut pas être forfaitisé en aucun cas.

Investisseurs, faut-t-il participer à l’assemblée générale annuelle ?

Stéphanie : OK et dis moi, bon évidemment est-ce-que tu parle de l’assemblée générale et on a la même chose nous aussi au Québec pour le gens qui nous écoutent et qui sont propriétaire actuellement, est-ce-que tu leur suggère fortement d’aller à l’assemblée ou c’est pas une obligation. Je te pose la question parce que nous on le dit au Québec souvent, les gens sont pas là et il faut qu’il y en ait encore une, donc des fois ça pose un problème.

Will : En France la notion de quorum à été supprimée par ce qu’il y a un gros problème d’absentéisme dans les copropriétés. Après, comme il y a des majorités à respecter, qui fait que selon les décisions à prendre, il peut y avoir une seconde lecture, une nouvelle assemblée générale avec des majorités allégées qui va être convoquée. Je sais que ça peut être intéressant d’y aller en tout cas au début, pour voir un peu comment fonctionne l’immeuble, connaître des gens, prendre des infos du fait qu’il y aura d’autres appartement à acheter dans l’immeuble (le syndic et les copropriétaire sont bien placés pour ça), pour avoir des infos, pour voir un petit peu les travaux qui sont prévus, donner éventuellement son opinion (si toute fois elle peut compter) et aussi voir si il y a des opportunités. On va en parler de rachat de parties communes qui est une stratégie assez original que j’ai développée, on va en parler. Cela peut aussi être l’occasion d’avoir des idées pour donner de la plus-value à ce bien .

Stéphanie : OK, super ! Alors écoute ce que je te propose effectivement on va en parler dans une prochaine capsule du rachat des parties communes , de tout l’aspect aussi immobilier commercial parce que tu nous disait que la moitié de ton parc immobilier c’est dans des locaux commerciaux.  A l’Île de la réunion principalement ?

Will : Oui oui oui

Stéphanie : OK super ! Alors ce que je propose également pour nos membres assurez vous de visionner toute les entrevue que j’ai faite avec William, assurez-vous aussi d’aller voir son site web c’est : www.fin-de-la-rat-race.com vous allez voir pleins de contenu de pleins de valeurs, c’est vraiment super super enrichissant. Williams merci beaucoup et pour les membres assurez-vous de voir nos autres entrevues. »

Je vous invite à ce propos à lire l’interview que j’ai moi même faite de Stéphanie Millot qui est propriétaire d’une centaines d’appartements au Québec.

Et vous ? Avez-vous déjà investi en copropriété ? Quelles relations avez-vous avec votre ou vos syndic de copropriété ? N’hésitez-pas à laisser un commentaire juste en-dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière !