Investissez dans les parties communes d’immeubles

Investissez dans les parties communes d’immeubles

Investissement immobilier peu commun : parties communes

Chers lecteurs du blog officiel de la liberté financière et passionnés d’investissement immobilier locatif, je voulais partager avec vous aujourd’hui une stratégie originale, une stratégie que vous ne verrez pas ailleurs sur internet. Il s’agit de l’achat de parties communes de copropriété, une stratégie gagnante. Je vous raconte les opérations que j’ai menées à ce sujet et vous dévoile comment vous pouvez faire pareil.

 

 

Une stratégie d’investissement immobilier intéressante mais peu commune

 

J’ai eu l’opportunité de lancer au fil des années 3 projets d’achat de parties communes d’immeuble en copropriété.

 

Le premier projet était dans un immeuble situé en face de mes bureaux de l’époque et dans lequel je suis propriétaire d’un appartement. C’est un immeuble des années 70 et à l’époque, ils ne lésinaient pas sur les espaces collectifs. J’avais repéré un local débarras d’environ 20m² et une grande portion de hall totalement inutile d’à peu près la même surface. J’ai proposé aux copropriétaires de les leur racheter afin de valoriser la résidence et de faire rentrer des fonds pour les travaux à venir de rénovation de la copropriété. J’avais dans l’idée d’y faire mes bureaux. Je vous raconte la suite de l’histoire juste après.

 

Le second projet concerne un investissement locatif. J’ai acheté en 2015 un local commercial de 40m² dans un immeuble des années 90. C’était, à l’époque, la mode de faire des grandes coursives devant les locaux commerciaux. Lorsque j’en ai fait l’acquisition, le bailleur social qui me l’a vendu m’a indiqué que les coursives situées devant le local et sur le côté pouvaient être rachetées à la copropriété pour agrandir le local. D’autres copropriétaires avaient fait pareil. Le potentiel m’est apparu tout de suite. 40 m² de coursives pouvaient permettre de créer une pièce supplémentaire, d’agrandir la pièce principale et de créer un sas d’accueil. J’ai acheté, les yeux fermés, avec dans l’idée de mener à bien l’extension.

 

Le troisième projet concerne également un local commercial. J’ai fait l’acquisition en 2016 d’un grand local commercial de 140 m² très bien placé. Et celui-ci, toujours situé dans un immeuble des années 90, avait 75 m² de coursives devant ! Là aussi j’ai tout de suite vu le potentiel. Je pouvais créer facilement 3 locaux distincts en récupérant cette surface de coursives. Le vendeur, m’indiquait au passage que ces coursives étaient un véritable problème (squats, odeurs d’urines) et que pour cette raison il était envisagé de les fermer dans le cadre d’un projet de rénovation global de l’immeuble. Je n’ai donc pas hésité, j’ai acheté !

 

 

Voici la procédure pour acheter des parties communes d’immeubles

 

Si cette stratégie vous intéresse, je vais vous dévoiler comment vous devez vous y prendre. Et cela marche aussi pour des surélévations d’immeubles ou une extension d’un logement sur un espace-vert commun.

 

Dans une copropriété, il y a des parties privatives et des parties communes. La plupart des gens ne savent même pas qu’il est possible d’acheter des parties communes (palier, bout de couloir, courette, coursive,…). Pour cela il faut passer par le canal de l’assemblée générale de copropriété. Une procédure contraignante mais incontournable doit être suivie.

 

Si vous annexez à un lot dont vous êtes propriétaires une partie de couloir ou un palier commun sans autorisation préalable, les autres copropriétaires pourront obtenir sans difficulté du tribunal votre condamnation à restituer ces espaces et à tout remettre en état. Il y a toutefois une exception à cela, qui est la prescription trentenaire également appelée usucapion, ou prescription acquisitive. Si vous annexez sans autorisation des parties communes et que personne ne dit rien pendant 30 ans, vous devenez ensuite inattaquable. Il vous faudra, bien entendu prouver que vous occupez cet espace depuis plus de trente ans. C’est arrivé dans le célèbre immeuble Le Corbusier à Marseille, qui est pourtant un immeuble classé. Un copropriétaire s’était approprié un bout de couloir et lorsque les autres ont voulu réagir, il était trop tard. La copropriété a perdu son procès.

 

Je vous parle de ce cas d’école mais ne vous y amusez pas. Voici ce qu’il vous faudra faire :

 

1/  Tout d’abord, mais ce n’est pas obligatoire, vous pouvez demander un avis de principe aux copropriétaires dans une première assemblée générale. Adressez une lettre recommandée au syndic pour lui demander d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale votre proposition d’acquérir les parties communes envisagées. Vous pourrez ainsi recueillir un premier vote de principe avant de vous lancer ou non dans des frais. Mais cette étape n’est pas obligatoire, si vous êtes pressé vous pouvez aller directement à l’étape 2 car il vous faudra sinon passer par 2 assemblées générales.

 

2/ Faites évaluer le prix de la partie commune que vous désirez acquérir par un agent immobilier, un expert immobilier, voire un notaire. Il est préférable d’arriver avec un papier écrit d’un professionnel justifiant le prix. Sachez toutefois que ce type de surfaces se vend bien moins cher que de l’habitation.

 

3/ Contactez un géomètre-expert pour qu’il établisse des plans et rédige un projet de modificatif au règlement de copropriété. Il y déterminera notamment les tantièmes créés par ces surfaces (qui détermineront le montant des charges que vous paierez mais aussi votre pouvoir de vote aux assemblées générales).

 

4/ Adressez les documents récoltés dans les étapes 2/ et 3/ à votre syndic d’immeuble en lettre recommandée avec accusé de réception accompagnée d’un courrier précisant votre projet de résolution et les travaux projetés (effectués à vos frais exclusifs).

 

5/ Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires vont devoir se prononcer à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix) sur :

  • La modification du règlement de copropriété
  • La vente de la partie commune
  • L’autorisation d’effectuer les travaux

 

6/ Une fois que l’assemblée générale aura validé, il vous faudra attendre que votre syndic diffuse le procès-verbal (il a 2 mois pour le faire) puis laisser passer un délai de 2 mois (délais légal de contestation judiciaire de l’assemblée générale). Si personne n’a fait de procès pour contester l’assemblée générale dans son ensemble ou l’une des 3 décisions qui vous concernent, le syndic pourra vous établir une attestation en ce sens.

 

7/ Avec cette dernière, allez voir votre notaire. Il se chargera des formalités. Il fera signer au syndic la modification du règlement de copropriété et procédera à sa publication. Et concomitamment, il vous fera signer à tous les 2 l’acte d’achat. Le syndic aura droit à des honoraires à la vacation (au temps passé) pour ce rdv, qui seront soit à la charge de la copropriété, soit à votre charge, selon ce que prévoit la résolution que vous aurez votée.

 

8/ Une fois la vente signée, vous pouvez procéder aux travaux !

 

 

Comment ai-je réussi à rentabiliser ces projets immobiliers ?

 

Alors, que sont devenus les trois projets dont je vous ai parlé plus haut ?

 

Le premier projet, lancé en 2013, n’a jamais vu le jour. Lorsque je l’ai présenté pour la première fois, les copropriétaires étaient très enthousiastes car ils allaient pouvoir valoriser leur résidence et d’autre part faire rentrer de l’argent dans les caisses de la copropriété (60 000 €). Mais voilà, le temps a passé du fait du projet de rénovation qui s’est révélé plus complexe que prévu, et de nouveaux propriétaires sont arrivés. J’ai réussi à faire voter en 2017 mon plan de géomètre définitif après plusieurs modifications demandées par les copropriétaires ou par moi-même (j’avais laissé tomber l’idée du bureau et voulais faire à la place 2 appartements). Entre temps, un changement de syndic a eu lieu et aussi un changement de président de conseil syndical. Ce dernier a changé d’avis après l’assemblée générale et a, après de gros efforts, convaincu un par un plusieurs copropriétaires de ne pas donner suite. Les raisons qu’il a invoquées sont plutôt peu pertinentes, mais la plupart ont suivi comme des moutons. Des problèmes de canalisations sont venus se rajouter et donner plus de poids à ses remarques. Le syndic n’a pas voulu prendre la responsabilité d’aller signer. J’aurais pu faire un procès à la copropriété, car j’avais tout de même engagé 1 500 € de frais de géomètre, mais j’ai préféré passer à autre chose (mon épouse ne sentait pas du tout ce projet).

 

Mon second projet a été génial ! Le bailleur social a fait estimer les surfaces de coursives par les domaines (DEAL). Un prix en est ressorti de 22 000 € +ou- 10%. Le bailleur social a payé les frais de géomètre car il y avait des erreurs à corriger lors de la vente initiale. J’ai proposé à l’assemblée générale le prix de 20 000 € et ça a été accepté sans problème. Je n’ai eu qu’à débourser les frais du notaire pour l’acquisition. J’ai ensuite réalisé les travaux d’extension pour environ 20 000 €. J’en ai profité pour refaire le local existant. Le résultat est vraiment chouette et cohérent. On n’imagine même pas qu’il pouvait y avoir des coursives là avant ! Le produit de la vente a servi à financer la clôture avant de la résidence où un vaste espace-vert commun est désormais rendu à l’usage privatif des locaux commerciaux. Je récupère ainsi une magnifique surface de nature entièrement dédiée à mon local. La plus-value est superbe. Pour 1 000 € supplémentaires du m² je double la surface ce local et l’argent investi permet à la copropriété de se payer une clôture haut de gamme qui attribue de fait à mon local un vaste espace extérieur.

 

Le troisième projet avance doucement mais sûrement. Lors de la dernière assemblée générale nous avons décidé d’installer des barrières sur le parking extérieur des commerçants. Mon local bénéficie désormais de 5 places de parking. La prochaine assemblée générale votera la fermeture uniforme des coursives par des claustras bois et le droit de jouissance exclusive au profit des locaux attenants. L’assemblée générale suivante votera la modification du règlement de copropriété. Le notaire a dit qu’il n’y avait même pas besoin pour les commerçants d’acheter ces coursives, comme les plans d’origine doivent être rectifiés suite à des erreurs de réalisation, l’approbation des nouveaux plans intégrera les surfaces de coursives récupérées. J’ai trouvé un acquéreur pour ce local, je vais donc soit attendre que les modifications se votent, soit lui vendre le local avec ce projet d’extension. Je pense pouvoir faire une belle plus-value du fait des parkings récupérés et de ces 75 m² d’extension.

 

La morale de l’histoire, c’est que la copropriété entre particuliers c’est compliqué et on ne peut éviter les jalousies, les divergences d’intérêts,… mais avec des professionnels qui vont tous dans le même sens, c’est beaucoup plus simple. Il vaut mieux en être conscient avant de se lancer dans ce type de projets.

 

 

Et vous ? Que pensez-vous de cette stratégie d’investissement immobilier ? Cela-vous donne-t-il des idées ? N’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière !

 

 

 

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