Comment calculer son taux d’endettement ?

Comment calculer son taux d’endettement ?

Liberté financière grâce à l'immobilier : calculer son taux d'endettement

Bienvenue sur le blog dédié à la liberté financière. On va parler aujourd’hui d’investissement immobilier locatif et plus précisément de calcul du taux d’endettement. C’est une notion clé à comprendre pour un investisseur qui veut se constituer un patrimoine immobilier.

 

 

 

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

 

L’obtention d’un crédit, quel qu’il soit (crédit consommation, prêt immobilier, …) est accordé selon les moyens de l’emprunteur. Un financeur (banque, établissement de crédit) va donc regarder vos revenus pour savoir si vous n’êtes pas considéré comme trop endetté avant de vous accorder un nouveau prêt !

 

La limite théorique à ne pas dépasser est de 33%. Je parle de limite théorique car vous allez voir en fin de cet article que les banques peuvent aller au-delà. Alors 33 % de quoi ? Il s’agit de la part maximum de votre revenu mensuel destinée au remboursement de crédits (immobilier et autres). Au-delà vous êtes considéré en situation de surendettement. Les prêteurs considèrent, en effet, que vous avez besoin de 77 % de vos revenus pour vivre.

 

Lorsque vous voulez faire un investissement immobilier, la banque va prendre en compte vos loyers futurs mais seulement à hauteur de 70 %. Elle estime qu’il y a des charges, des impôts à payer, de la vacance locative à supporter, un risque potentiel de surestimation du loyer ou de baisse du marché,…

 

Le taux d’endettement est donc un paramètre très important à prendre en compte tout au long de votre parcours d’investisseur immobilier.

 

 

 

Comment calculer son taux d’endettement ?

 

On fait ce qu’on appelle le rapport charges ressources pour déterminer votre taux d’endettement. Le calcul est assez simple. On prend vos revenus mensuels nets auxquels on soustrait vos emprunts en cours. La formule mathématique est basique.

 

1/ D’un côté, vous additionnez vos ressources : vos revenus, rentes et allocations.

2/ De l’autre vous additionnez vos charges en cours : emprunts, loyer de votre résidence principale (le cas échéant).

3/ Enfin, soit vous faites un produit en croix (vous multipliez le montant de vos charges par 100, puis divisez le total par le montant de vos ressources), soit vous divisez vos charges par vos ressources et vous multipliez le résultat par 100.

Prenons un exemple pour bien comprendre : Pierre et Josie ont 4 000 € de salaires mensuels. Ils projettent un investissement qui rapportera 1 000 € de loyers chaque mois (ramenés à 700 € par la banque selon la règle des 70 %). Leurs ressources sont donc de 4 700 € par mois.

Ils ont 700 € de crédit à rembourser pour l’achat de leur résidence principale et leur futur prêt sera de 800 € par mois. Leurs charges sont donc de 1 500 € par mois.

(1 500 € / 4 700 €) * 100 = 32 % de taux d’endettement

Ce couple arrive donc à la limite de son plafond d’endettement.

 

 

 

Toutes les banques calculent-t-elles pareil ?

 

Lorsque j’ai voulu faire une acquisition importante en 2016, je ne trouvais pas le même taux d’endettement que ma banque. Elle était largement en dessous ! Tant mieux pour moi.

 

Aussi surprenant que cela puisse paraître, il faut savoir que toutes les banques ne calculent pas votre taux d’endettement de la même façon. Nous venons de voir ce qu’on appelle la méthode globale. Il existe une autre méthode de calcul, la méthode différentielle. Certaines banques appliquent même des variantes de ces méthodes.

 

La différence va se jouer au niveau des revenus locatifs. La banque va faire la différence entre le montant du prêt et 70 % des revenus locatifs. Si le résultat est négatif, elle l’ajoutera aux charges. S’il est positif, elle l’ajoutera aux ressources.

 

Cette méthode est favorable aux investisseurs et vous allez comprendre pourquoi.

 

Reprenons l’exemple de Pierre et Josie : Ils auront toujours 4 700 € de ressources. Ils auront un prêt de 800 € desquels on déduit 700 €, soit 70 % de revenus locatifs futurs. La différence est donc de 100 € de charges supplémentaires mensuelles pour le couple.

Leurs charges mensuelles s’élèvent donc à 700 € du crédit de leur résidence principale + 100 € de charges supplémentaires, soit 800 € de charges totales par mois.

(800 € / 4 700 €) * 100 = 17 %

 

 

 

 

Existe-t-il des exceptions à la règle ?

 

Oui, mais elles peuvent varier selon les banques. Voici quelques exemples issus de mon expérience d’investisseur immobilier :

 

Tout d’abord, si votre capacité d’épargne est importante, une banque n’hésitera pas à monter jusqu’à 35 % de taux d’endettement. Votre banque a accès à votre compte et peut voir si vous faites bon usage de votre argent, si vous en êtes un bon gestionnaire (et si vous passez par une banque qui ne vous connaît pas, elle va demander vos trois derniers relevés de compte). Si vous mettez de l’argent de côté tous les mois et que vous avez des comptes épargne, c’est un indicateur très positif pour une banque. Vous avez la tête sur les épaules, vous dépensez peu et vous avez de quoi faire face à des imprévus. Et sachez que la capacité d’épargne n’a rien à voir avec vos revenus. Une conseillère me disait il y a quelques années qu’elle a des clients qui ont de gros revenus et qui sont à découvert en chaque fin de mois et d’autres qui ont des revenus plutôt faibles et qui arrivent à épargner des sommes très importantes. Il est donc important d’entretenir des bonnes relations avec votre conseiller bancaire, car c’est lui qui pourra défendre votre dossier auprès de sa hiérarchie.

 

Et concernant vos loyers, la règle des 70 % est-elle systématique ? Sachez tout d’abord que ce pourcentage varie selon les banques. D’autre part, certaines banques acceptent de prendre en compte 100% des loyers s’il s’agit d’un local commercial ou professionnel (car elles estiment qu’il y a moins de risques d’impayés, de vacances locative,…) ou bien si vous avez souscrit à une assurance des loyers impayés. Attention, ce n’est pas automatique, car les logiciels des banques appliquent automatiquement cette décote. Là encore, tout est négociable et c’est votre comportement de gestion de votre argent qui va être déterminant.

 

Enfin, si vous détenez le bien par une SCI (à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés) certaines banques vont avoir un regard différencié de votre endettement personnel. Il va être bien entendu examiné, mais ne rentrera pas en compte dans le calcul des 33%. J’ai pu le vérifier auprès de plusieurs banques. Et cela vaut particulièrement si vous avez un associé en dehors de votre ménage (qui peut être un associé parent, ami ou même une société qui vous appartient intégralement).

 

 

 

Que faut-il en conclure ?

 

Il est peut donc être judicieux lorsque l’on veut se constituer un patrimoine immobilier de rallonger au maximum la durée des emprunts en allant chercher des durées de 20 voire 25 ans afin de ne pas se surcharger en mensualités d’emprunt. En réduisant vos mensualités, vous avez moins de charges à loyer équivalent (votre loyer doit être idéalement supérieur de 30% aux mensualités si vous avez bien suivi mon raisonnement). Cela vous permet en plus de moins souffrir de la fiscalité.

 

Si votre endettement est trop important, avant de lancer une demande de crédit immobilier, il est intéressant de rembourser des crédits à la consommation par anticipation pour faire baisser votre taux d’endettement. Favorisez les bonnes dettes au détriment des mauvaises !

 

 

 

Et vous ? Avez-vous calculé votre taux d’endettement ? N’hésitez pas à laisser un commentaire ou à poser une question dans la rubrique ci-dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière !

 

 

 

 

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