J’ai écrit récemment un article intitulé Avez-vous pensé à investir dans un local commercial ? et je me suis dit qu’il serait intéressant d’approfondir ce sujet. Je vous propose aujourd’hui quelques recommandations pratiques si vous décidez de vous lancer dans un tel placement. Il faut savoir, en effet, que ce type d’investissement présente de nombreuses spécificités et qu’il convient d’être vigilent à certains aspects.

1/ Un bon emplacement est gage d’un bon placement

Si un logement, même mal placé se louera toujours à un prix bas, il n’en va pas de même des locaux commerciaux. Si par contre l’emplacement est recherché des commerçants il sera plus facile de relouer le local en cas de préavis de départ du locataire et vous aurez potentiellement plus de chances de faire une plus-value. De plus, une forte fréquentation est une source certaine de chiffre d’affaires pour votre locataire ; et si sa santé financière est bonne vos loyers seront à jour. Le revers de la médaille est que la rentabilité peut s’avérer inférieure car le prix d’achat sera élevé. La rentabilité rémunère le risque et cela vaut pour beaucoup d’investissements.

Les prix des locaux commerciaux ne se calculent pas tout à fait de la même manière que ceux des logements, même s’il est possible de donner des fourchettes pour un secteur donné. Les meilleurs emplacements sont bien entendu situés sur les artères passantes, commerçantes, les voies piétonnes, les places, à la perpendiculaire d’une rue, à proximité d’un arrêt de transport en commun,… L’ensoleillement peut également rentrer en jeu.

2/ Soyez-malin, pensez à vous renseigner sur la politique de la ville

J’ai pu constater des centres de villes moyennes littéralement se métamorphoser. Auparavant totalement délaissés des commerçants, ils sont devenus des lieux dynamiques où les gens aiment venir pour flâner, se restaurer, sortir,… Imaginez que vous y ayez acheté au début de cet inversement de tendance !

Il est assez facile de connaître longtemps à l’avance les projets de la mairie pour un quartier, que ce soit par le bais des revues qu’elle édite, la presse, les services de l’urbanisme,… Si un quartier ou une rue doit être entièrement refait à court ou moyen terme, cela aura un impact certain sur la valeur locative et vénale de votre local commercial.

3/ Privilégiez un local commercial déjà occupé

Le gros avantage d’acheter un local commercial déjà loué est que vous pouvez connaître le loyer pratiqué et donc le rendement locatif. Le deuxième gros avantage est que vous n’avez pas à rechercher de locataire. Assurez-vous néanmoins des intentions du locataire en place : a-t-il le projet de déménager ? de rénover le local ?…

Que vous achetiez vide ou meublé votre local commercial, assurez-vous des loyers moyens pratiqués dans le quartier. Si vous achetez un local vide il faudra vous assurer de la rentabilité et si vous achetez occupé le loyer est peut-être supérieur ou inférieur au marché actuel.

4/ Privilégiez un local commercial ancien à un neuf

Comme pour les logements d’habitation, l’ancien présente des prix plus attractifs que le neuf. La particularité des locaux commerciaux est qu’ils sont livrés bruts. Il faut donc souvent accorder une gratuité des premiers mois de loyer au locataire en contrepartie des travaux engagés.

Sauf un excellent emplacement qui prendrait de la valeur, je vous déconseille d’investir dans le neuf. J’ai pour ma part, jusqu’à présent, toujours investi dans l’ancien pour mes investissements locatifs. Outre le prix d’achat qui est plus élevé dans le neuf, la rentabilité est souvent incertaine du fait du développement commercial qui est généralement difficile à anticiper. Il y a dans le quartier où j’habite une rue qui a entièrement été réaménagée par la ville et des constructions neuves s’y sont ajoutées. Il y a des dizaines de locaux commerciaux invendus et je connais un propriétaire dont le locataire est parti car il n’arrivait pas à faire face à ses échéances et qui a dû revoir son loyer à la baisse à la relocation.

5/ Déléguez la gestion de votre local commercial

Je vous conseille vivement de confier la gestion de votre local commercial à une agence spécialisée en immobilier d’entreprise. Les agences immobilières qui travaillent principalement avec des particuliers ne sont pas toujours au fait de toutes les spécificités des baux commerciaux.

Si vous décidez toutefois de gérer vous-même votre local commercial, je vous conseille 2 choses : Avant de mettre en place un locataire il convient de bien étudier les bilans des 3 derniers exercices comptables / le prévisionnel de l’activité et de se projeter dans un optique entrepreneuriale pour savoir si l’activité envisagée sera viable dans votre local. Le second conseil est de faire rédiger le bail par un notaire. Le coût varie selon les offices, mais vous pouvez compter 1 mois de loyer. Non seulement vous serez certain que le bail commercial est à jour des dernières législations mais surtout il sera enregistré dans les minutes du notaire. Il vous sera ainsi facile de le récupérer si vous veniez à la perdre. Faites-vous conseiller par le notaire sur les taxes et travaux à mettre à la charge du locataire.

Et vous ? Êtes-vous prêt à investir dans un local commercial ? Si vous l’avez déjà fait, quels autres conseils donneriez-vous ? Avançons ensemble vers votre liberté financière.