Aujourd’hui, je vous propose un article, fruit de la réflexion d’Hugo, fondateur du blog Premier Investissement Immobilier au Portugal. Il y expose son approche de l’immobilier adaptée au Portugal. Et notamment comment être résilient sur l’investissement immobilier dans ce pays en période de pandémie (et même hors période de pandémie).

 

 

Introduction

 

J’ai reçu de nombreuses questions de lecteurs qui s’interrogeaient. Quel est l’effet de la pandémie de Covid sur l’immobilier au Portugal ?  Est-ce le bon moment pour acheter ?  Est-ce possible de tout gérer à distance ? Comment ? Doutes, peurs… Des questions très légitimes.

Dans un sondage réalisé en octobre 2020 sur un groupe Facebook, j’ai posé la question suivante : “Qui, malgré le Covid, pense maintenir ses projets d’investissement dans l’immobilier au Portugal ?”

Réponse :

• 75% des personnes ont répondu vouloir poursuivre leur projet d’investissement malgré le Covid. 
• Et 10.4% vont juste attendre que ça se tasse. 

Cela fait donc 85% de personnes qui ont dit continuer à vouloir investir dans l’immobilier au Portugal. Cela témoigne de l’engouement pour ce pays, malgré la crise sanitaire.

Mais pourquoi vouloir investir à l’étranger ?  C’est déjà bien assez compliqué de le faire en France après tout. Je vous dis tout. 

 

 

Les 3 avantages de l’investissement immobilier à l’international

 

En effet, un projet d’investissement immobilier est déjà bien assez complexe à gérer en France. Alors pourquoi en rajouter une couche en allant le faire à l’étranger !? J’ai 3 réponses à cette question. 

1/ La diversification

Le premier avantage d’investir à l’étranger est la diversification. La diversification est votre arme numéro 1 pour limiter les risques inhérents à l’immobilier. Car la pierre a beau être un placement à la papa relativement sûr. 

Cela n’en reste pas moins un investissement avec son lot de risques. Et pas des moindres. La diversification vous permet de les combattre tout simplement en ne mettant pas tous vos oeufs dans le même panier. Et la diversification géographique est un des paniers ;). Mais pourquoi aller à l’international me direz-vous ?  Et bien, c’est la diversification géographique ultime. En effet, chaque pays a ses avantages et ses inconvénients.

Commençons tout de suite par les inconvénients :

• la barrière de la langue
• la règlementation spécifique du pays qui vous est inconnue
• la fiscalité ne sera pas celle dont vous avez l’habitude en France
• quelques spécificités, comme les règles de financement, les types de prêt, les charges de copropriété, le fonctionnement des agences, des notaires, etc.

Mais en contrepartie, vous aurez des avantages liés :

• au marché : la demande et l’attrait pour le pays
• au potentiel de croissance du pays
• à la sous-évaluation potentielle des prix des biens : en gros vous achetez moins cher que ce qu’ils pourraient valoir
• à la fiscalité plus avantageuse (même si je déconseille d’investir pour la fiscalité, car les règles peuvent changer d’une année sur l’autre)

2/ La fiscalité

Une autre raison pour être attiré par l’investissement immobilier à l’étranger, c’est la fiscalité.  Certains pays mettent en oeuvre des stratégies pour attirer les capitaux étrangers. 

Et les investisseurs.  Cela peut donc être une raison supplémentaire pour certains d’entre vous. Une raison qui vient conforter votre choix de diversification dans un autre pays. Mais ne doit pas être la raison principale.  Car les règles fiscales peuvent changer d’une année sur l’autre. Il ne faut donc pas baser sa stratégie uniquement sur l’optimisation fiscale. Il faut le voir plutôt comme un bonus. 

 

3/ Profiter de prix bas avec une forte marge de progression

Et donc, en plus de faire partie intégrante de votre stratégie de limitation des risques… Il y a un autre intérêt principal à investir dans un autre pays. C’est d’acheter moins cher un bien avec une forte marge de progression. En effet. Tous les pays ne sont pas logés à la même enseigne en termes d’évolution des prix du marché de l’immobilier. Cela a dû déjà vous arriver. Vous faites le touriste en France… Et en passant devant une agence immobilière, votre réflexe d’investisseur vous fait regarder les prix. Et vous vous étonnez du prix aussi bas des maisons. Alors que vous ne voyez pas de défaut. Elle a tout pour plaire :emplacement, attrait, commodités, climat… C’est encore plus flagrant quand on sort de France.

Cela fait probablement le même effet que lorsque les anglais viennent en France d’ailleurs. C’est ça l’effet d’un marché immobilier qui n’a pas suivi à la même vitesse la hausse des prix que le reste des villes/régions/pays.

Vous voulez aller plus loin ? N’hésitez pas à relire les articles écrits par Williams sur le sujet : 

• Liberté financière : Pourquoi j’ai investi dans l’immobilier à l’étranger
• Investissement immobilier à l’étranger : île Maurice
• Optimisez votre fiscalité en investissant dans l’immobilier à l’étranger

 

Pourquoi le Portugal ?

 

Maintenant vous connaissez les avantages d’investir à l’étranger. Et vous vous demandez sûrement : mais… pourquoi le Portugal en particulier ?  Pour y répondre, laissez-moi vous montrer un petit classement… Cette étude de Deloitte réalisée sur une sélection de villes européennes montre ce classement sur les prix moyens :

1. Norvège : 4043 € / m²
2. France : 4016 € / m²
3. Royaume-Uni : 3753 € / m²
4. Allemagne : 3405 € / m²
5. …
6. …
7. …
8. …
9. …
10. …
11. …
12. …
13. …
14. Pologne : 1370  € / m²
15. Hongrie : 1323 € / m²
16. Portugal : 1088 € / m²

Vous avez compris maintenant ? Il y a un écart de 1 pour 4 entre les prix de la France et ceux du Portugal. Allez, tant qu’on y est, laissez-moi vous montrer une autre petite statistique. Regardez cette courbe (source : arkadia.com) :

Le graphique ci-dessus montre l’évolution des prix moyens au Portugal depuis 2011. Et si on remonte un peu plus dans le temps, jusqu’en l’an 2000, regardez ce que cela donne :

Que nous apprennent ces graphiques ?  On voit clairement qu’après la sortie de crise du Portugal en 2014, les prix n’ont cessé de progresser jusqu’à la crise du Covid en mars 2020.  Alors qu’en France, la hausse des prix de l’immobilier a été continue depuis 2000. Au Portugal, cette hausse a été stoppée net en 2008 suite à la crise des subprimes.  A partir de là, le pays est entré en crise et les prix de l’immobilier n’ont cessé de baisser. Ce n’est qu’à partir de 2013 que les prix remontent. Grâce aux mesures gouvernementales en faveur des investisseurs étrangers. La hausse dépassera le niveau d’avant crise de 2008 seulement en 2017. 

Cela signifie 

1. que le Portugal a manqué plusieurs années de hausse. 
2. et que les prix ont été corrigés à la hausse dès que les conditions économiques étaient de nouveau réunies. 

Il y a donc toujours ce retard de plusieurs années avec la hausse de prix française. 

 

Mais quel est l’impact de la pandémie de Covid ?

 

1/ Prédominance du secteur touristique

Le tourisme est très représenté au Portugal. Et le pays en dépend énormément. Notamment pour les locations touristiques. Qui dit période de pandémie avec restrictions de déplacement dit… ? 

=> Impact sur le tourisme. Comme tout pays, le Portugal en souffre depuis le début de la pandémie. Et le nombre de touristes étrangers se limite aux déplacements essentiels, soit le quasi néant. 

2/ Ralentissement de prix

Les graphiques d’évolution des prix nous montrent déjà un des impacts de la pandémie sur le Portugal :

 

=> Les prix ont arrêté leur hausse et ont un peu baissé. 

Il s’agit là de prix moyens. L’évolution des prix peut être très différente selon le type de bien et la localisation. On peut donc avoir des prix qui ont continué à augmenter en période de pandémie selon les endroits.

3/ Opportunités

Mais…le ralentissement, voire la baisse des prix dans certaines zones sont également une opportunité pour les investisseurs ! C’est alors le bon moment !  Pour faire ses courses. Et profiter de prix bas… avant que la hausse ne se poursuive à la fin de la crise.  Ok, et maintenant que fait-on ? Est-il encore possible de profiter des avantages de l’investissement immobilier au Portugal avec ce nouveau risque de pandémie ?  Et si oui, comment s’en prémunir ? Et in fine être le plus résilient possible ? Je vous dis tout ci-dessous. Mais avant cela, rappelons-nous la stratégie traditionnellement gagnante avant cette période de pandémie. 

 

La stratégie traditionnelle gagnante (hors période de pandémie)

 

Tourisme roi : la location courte durée

Avant la crise de Codiv 19, le tourisme battait son plein au Portugal. Et la location dite saisonnière ou de courte durée était la reine incontestée des modes de location.  Voici une anecdote qui illustre bien la situation. J’ai une amie qui est partie vivre dans le sud du Portugal. Il y a quelques années. Et bien, son installation a été loin d’être simple. Non pas à cause des formalités. Mais parce qu’elle a eu un mal fou à trouver une location à l’année pour se loger ! Quasiment toute l’offre du marché n’était disponible qu’en courte durée !

Hauts rendements

Car forcément ! Avec un tel engouement touristique depuis 2014… L’investisseur est plus qu’alléché par la stratégie qui offre le plus haut rendement. C’est à dire la location courte durée. Pourtant la courte durée a bien plus de charges de fonctionnement que la location classique: Frais de plateforme (AirBNB), frais de conciergerie, frais de ménage…. Il y en a pour 40% des loyers perçus. Mais avec des coûts à la nuitée et des taux d’occupation annuels insolents… la rentabilité explose.

Industrie bien huilée

Et d’ailleurs, les professionnels ne s’y sont pas trompés ! Avec une industrie immobilière bien huilée qui s’est mise en place autour de ce marché de la courte durée : Agences immobilières, conciergeries, accompagnement de bout en bout par des professionnels, …  L’offre est pléthorique pour le plus grand bonheur des investisseurs. Encore que… il n’est pas forcément facile d’y faire son choix. 

Mais…

Mais la danse s’est soudainement arrêtée… Confinements. Restrictions de déplacement. Entre régions. Entre pays. Pas complètement. Ni soudainement. Car certaines personnes en ont profité pour s’expatrier au Soleil pour leur confinement. Grâce au télétravail. Mais on n’était plus totalement dans une demande locative de courte durée. Et le tourisme a mécaniquement fondu avec les restrictions de déplacement. Les folles rentabilités de location courte durée s’en sont trouvées affectées. Avec une baisse monstrueuse des taux d’occupation. Et alors là… les situations peuvent être difficiles, voire catastrophiques pour les investisseurs. Surtout pour ceux qui avaient bâti leur stratégie entièrement sur la base de la courte durée. Et pour qui les calculs n’étaient viables qu’à la seule condition qu’il y ait du tourisme. Chose certes encore inimaginable avant la pandémie. Alors, quelle solution ?

 

 

La stratégie résiliente que peu pratiquent

 

Retour aux bases

En immobilier, comme dans tout projet d’investissement, il y a des règles de base. Des règles de gestion des risques. Des règles qui s’apprennent sur le tas ou avec des formations spécialisées. Des bonnes pratiques pour justement éviter ce genre de situations. Ces bonnes pratiques découlent d’un principe assez basique en somme :Toujours imaginer le pire (bon, je vous l’accorde, imaginer une pandémie, personne n’y aurait pensé). Mais en tout cas, bâtir son investissement pour qu’il soit viable avec les stratégies de rentabilité les plus faibles. 

La stratégie de location de base

Et ces stratégies sont simples. Elles reposent sur ce qui existera toujours. Quoi qu’il arrive. Les besoins primaires : Le besoin de se loger, d’avoir un abri. Le tourisme n’est “qu’une surcouche” à l’économie d’un pays. Pas un besoin primaire. Avant cela, il y a des gens qui vivent. Qui travaillent. Et eux, ont besoin de se loger, d’avoir un toit au dessus de la tête. À l’année. Tout le temps. Il convient donc de toujours baser ses calculs sur une stratégie de location longue durée. Et si on fait de la courte durée, c’est du bénéf. Et si on ne peut pas faire de la courte durée, ce n’est pas grave ! Car on l’avait pris en compte dans nos calculs. Et on rentre dans nos frais.

Le marché

Tout ceci est d’autant plus vrai au Portugal. Pourquoi ? Si vous étudiez attentivement le marché portugais, vous remarquerez 2 choses : 

1. Peu de personnes louent leur logement
2. Non par envie, mais parce qu’il y a peu d’offre de location longue durée

Parce-que la grande majorité de l’offre a été bâtie pour du saisonnier ! Et il est très difficile pour un portugais, ou pour un étranger s’expatriant au Portugal, de trouver un logement en location à l’année ! Et je ne parle même pas des étudiants. Pourtant la demande est là. Une simple étude de marché vous le prouvera. Et cette demande existe. Pandémie ou pas.

Regardons les catégories de locataires les plus susceptibles de louer un bien nu ou meublé à l’année :

• Les étudiants

Clairement, les étudiants portugais peinent depuis plusieurs années à trouver un logement en location pour s’héberger. Pourquoi ? D’une part, parce que les investisseurs privilégient les locations saisonnières, et donc il y a moins d’offres sur le marché de la location classique. Ensuite, parce que comme l’offre est plus faible et la demande forte, et bien les prix sont de plus en plus élevés… Du coup, les étudiants s’éloignent de plus en plus de leur université pour se loger.

• Les jeunes actifs et professionnels

La catégorie des actifs, jeunes ou non d’ailleurs, est aussi une population en recherche. Lorsqu’un étudiant termine ses études et commence à travailler, il va généralement commencer par louer son logement avant d’acheter. Classique. Et encore une fois, au Portugal cela ne va pas être simple à cause du terrible manque d’offre. Ensuite, il y a la catégorie des professionnels qui ont des missions d’un an, des fois plus sur un site donné. Ils ne vont pas acheter un logement, car ce n’est que temporaire. Et en plus, le logement sera parfois financé pour tout ou en partie par leur entreprise. Ils vont donc rechercher une location à l’année. Généralement un bien meublé tout équipé. Et bien trop souvent, ils n’auront que des offres de locations courte durée.

• Les expatriés

Il y a enfin les personnes qui partent au Portugal. Pour y vivre, ou pour y travailler. Elles recherchent bien souvent en premier un logement sans les contraintes de l’achat. Pour rester libres, le temps de faire connaissance avec le pays, de s’établir géographiquement. Là encore, c’est une location à l’année qu’ils vont rechercher. Du nu ou du meublé selon les personnes. Toutes ces catégories de personnes manquent cruellement d’offre en locations longue durée de qualité. Et galèrent bien trop souvent à rechercher leur logement locatif. Proposez une location à l’année, et votre bien risque fort de partir comme des petits pains.

Naked ?

Maintenant que vous avez bien pris conscience que la stratégie résiliente était la location longue durée. Se pose maintenant la question : nu ou meublé ? Pour répondre à cela, Il faut s’avoir une chose. Au Portugal, il n’existe pas de régime spécifique de location meublée comme en France. Exit donc le LMNP et le LMP.  Votre location sera donc, dans tous les cas, sous le régime de la location classique. Que vous louiez en nu. Ou que vous équipiez entièrement votre logement avec meubles et électroménager.  Ce sera pareil. En tout cas, d’un point de vue fiscal. Car d’un point de vue prix du loyer… un bien totalement meublé ou le locataire n’a qu’à poser ses valises a plus de valeur ajoutée. Et pourra donc se louer plus cher qu’un logement vide.

Plus c’est long, plus c’est bon

Autre différence avec la France, cette fois-ci dans l’autre sens… Le Portugal est conscient du manque d’offres en location longue durée pour ses habitants. Et a donc mis en place un mécanisme fiscal pour encourager les locations longue durée. Et même très très longue durée. Ceux qui recherchent de la stabilité seront récompensés. Concrètement. Plus la durée de bail de votre contrat de location est longue… et plus votre taux d’imposition sera faible. Et ça c’est pas mal pour qui recherche de la stabilité dans ses locataires afin d’avoir moins de vacances locatives et moins de frais de recherche. La location nue ou meublée à l’année (ou plus) vous permettra donc une forte résilience face aux risques actuels et futurs de pandémie. Car cette stratégie fait appel aux besoins primaires de la population : avoir un toit pour vivre !

 

Conclusion

 

La pandémie de Covid-19 a touché énormément d’investisseurs de par le monde. Le Portugal n’y a pas échappé. En première ligne : les locations saisonnières dépendantes du tourisme international. Ceci est particulièrement vrai au Portugal, où l’écrasante majorité des biens proposés en location sont en location courte durée à destination de touristes étrangers. Il est donc essentiel pour tout investisseur de trouver des solutions. Des solutions pérennes qui lui permettent de limiter ce risque; et d’être résilient avec les pandémies. Vous avez appris dans cet article que la meilleure des solutions était la location classique à l’année. Nue, ou meublée. D’une part, parce qu’elle correspond à un besoin de base de la population. Un besoin primaire : se loger durablement pour vivre sa vie de tous les jours. Alors que la courte durée, c’est  plutôt “se loger temporairement pour profiter d’une expérience intense, loin de sa vie de tous les jours. “ L’autre raison, c’est parce-que la location longue durée est largement sous-pratiquée au Portugal.  Et que du coup, il y a un réel manque d’offre en termes de logements locatifs longue durée. La location longue durée est donc la stratégie reine pour que vos investissements survivent en période de pandémie au Portugal. Et pour cela, il faut bien l’avoir pris en compte dans ses hypothèses et calculs de départ. 

Et rien ne vous empêche de faire les deux : 

• courte durée lorsque le tourisme bat son plein
• longue durée en période de pandémie

Du moment, que vos calculs de rentabilité aient été faits sur la base de la location longue durée. 

 

Hugo, du blog Premier Investissement Immobilier au Portugal.

 

Et vous ? Quelle stratégie avez-vous mise en place ? Avez-vous été impacté par la pandémie sur vos investissements immobiliers ?Et si oui, comment avez-vous réagi ? Partagez-moi votre expérience en commentaire !