Liberté financière : Pourquoi j’ai investi dans l’immobilier à l’étranger
Investir dans l’immobilier hors de la France peut présenter de nombreux avantages : fiscalité, coût d’achat, rendement locatif… plus avantageux que sur notre territoire. Je vais vous raconter pourquoi j’ai décidé d’acheter un appartement en Russie en 2016.
Mon premier investissement immobilier à l’étranger
Partant des constats ci-dessus, j’ai tanné mon épouse pour qu’on achète un bien dans son pays, la Russie. Voici quelles ont été nos motivations et notre démarche.
Taux de change avantageux : L’immobilier à Moscou est extrêmement cher. Néanmoins, depuis la crise relative à la Crimée, le taux de change a baissé de moitié. Il est donc devenu intéressant d’acheter en €uro, ça revient à payer son bien moitié prix.
Connaissance du marché local : L’appartement a été acheté dans le quartier où réside ma belle-mère. C’est un quartier récent, de standing, à la périphérie de la capitale, et à proximité de la nature. Une bouche de métro s’y trouve, et des services tels que hôpital, supermarché sont en cours de construction.
Un montage intéressant : L’appartement est situé dans une résidence en construction. En Russie, ils ont un système qui permet à des acquéreurs d’un logement neuf d’acheter à un prix préférentiel, mais sous réserve de payer un acompte et ensuite le solde réparti sur les 12 mois suivants. On ne bénéficie par contre du logement que 2 ans après l’achat. Ainsi beaucoup de russes se servent de ce système pour acheter un bien, puis le revendre à l’achèvement plus cher, pour s’accorder un logement plus grand pour eux-mêmes. Le bien a été financé par un apport et un crédit à la consommation pris en France, dans ma banque habituelle.
Fiscalité légère : Il existe des conventions fiscales entre pays (consultables sur internet). Généralement, ces conventions prévoient que l’imposition des revenus locatifs se fait dans le pays de situation du bien. Autrement dit, les revenus issus des loyers sont taxés en Russie, où la fiscalité est moins vexatoire.
Un rendement exceptionnel : Le bien a été acquis pour un prix de 50 000 € environ et va générer un loyer de 700 € environ par mois. Les mentalités en Russie font qu’il n’y a pas de problèmes de loyers impayés.
Attention à la revente : En Russie, un bien acquis par un étranger est soumis à une taxe de 30 % à la revente. C’est la raison pour laquelle j’ai fait acquérir le bien par mon épouse, qui est russe.
Faut-il investir à l’étranger ?
Je pense que oui, mais prudemment. Certains pays comme l’Allemagne offrent de belles opportunités. Renseignez-vous bien avant d’acquérir sur les aspects légaux et fiscaux. Prenez des infos sur internet. Rendez-vous toujours sur place avant d’acheter. C’est primordial.
On trouve dans la plupart des pays des agents immobiliers français qui s’y sont installés. Il est important que vous ayez un interlocuteur de confiance sur place. On trouve également en France des agents immobiliers qui proposent d’acheter à l’étranger (certains vous remboursement même le billet d’avion si vous achetez avec eux).
Et vous, seriez-vous prêts à investir dans l’immobilier à l’étranger ? Laissez-moi vos commentaires ou vos questions juste en dessous… Si vous ne l’avez pas encore fait, téléchargez mon e-book gratuit « COMMENT BRISER LES CHAINES DE LA RAT-RACE ? », un manuel de liberté financière.
2 Comments
En Russie, un bien acquis par un étranger est soumis à une taxe de 30 % à la revente.
Pouvez-vous nous en dire un peu plus, c’est quand meme le point important et c’est ce point la qui m’intrigue le plus.
Bonjour Alban,
Les russes ne sont pas soumis à une taxe à la revente d’un bien immobilier si le bien est conservé plus de 5 ans en patrimoine. Par contre, les étrangers qui achètent en Russie sont soumis à une taxe de 30% du prix du bien vendu, quelque soit la durée de détention. Cela peut paraître important, mais on pourrait comparer ça (dans une certaine mesure) à la Flat Tax française de 30%.
Cet inconvénient fiscal peut être largement compensé par plusieurs choses :
– le rouble va probablement remonter dans les prochaines années. Il faut rappeler que le rouble a quasiment été divisé par 2 par rapport à l’€uro après la crise Ukraine.
– la convention fiscale franco-russe prévoit que les revenus locatifs sont taxés dans le pays d’origine (ce qui n’est pas le cas d’autres pays comme la Thaïlande). Et il se trouve qu’ils ne sont taxés qu’à 13% (le gouvernement a le projet de descendre cette taxe à 4%). Donc pour une durée de détention plutôt longue, pour un bien acheté et loué à des prix semblables à la France, cela vaut le coup.
– il n’y a pas de frais de notaire à la revente. Les mutations sont gérées par les services publics.
– il n’y a pas de TVA comme en France pour l’achat d’immobilier neuf.