Un investissement locatif, c’est un beau projet mais à protéger absolument pour en tirer profit durablement et surtout éviter qu’il conduise à des pertes financières. La hantise numéro un de tous les propriétaires, ce sont les loyers impayés, suivie de près, par les travaux inopinés et conséquents liés à un défaut de la construction. Ces deux risques peuvent entraîner des dépenses très importantes mais il est possible de s’en protéger en souscrivant les assurances adéquates et, par la même occasion, de s’épargner pas mal de stress !

Je veux m’assurer contre les impayés de loyer !

On a tous déjà entendu des histoires de loyers impayés et de propriétaires désemparés. Quand un locataire présente un défaut de paiement, il existe, bien sûr, des recours mais ceux-ci sont parfois longs. Entre la tentative d’arrangement à l’amiable, la mise en demeure et, le cas échant, l’expulsion du locataire, il doit se passer au minimum six mois selon la loi française. De plus, la procédure est souvent coûteuse car il est nécessaire de faire intervenir avocat et commissaire de justice (expulser soi-même son locataire expose à de lourdes sanctions : jusqu’à 30 000€ d’amende et 3 ans de prison.)

Une option pour rester serein face au règlement des sommes dues par le locataire et pour être sûr de ne pas avoir de pertes financières est de souscrire une garantie des loyers impayés. Que votre bien soit loué vide ou meublé, il est possible de l’assurer contre les défauts de paiement du locataire, du moment qu’il est occupé en tant que résidence principale. Concrètement, après avoir reçu certaines pièces justificatives des revenus de votre locataire (bulletins de salaire, avis d’imposition, attestation de ressources…), l’assureur vérifie sa solvabilité (Gagne t’il suffisamment ? A t’il un crédit à rembourser ?) ainsi que ses antécédents locatifs (A t’il déjà été en défaut de paiement ?). Une police d’assurance est ensuite établie. Le montant de la prime à payer par le propriétaire dépend de la hauteur du loyer, de la localisation du bien, de la solvabilité du locataire et des
options retenues. En effet, il est possible d’ajouter d’autres garanties à votre contrat comme par exemple, celle liée à la dégradation du logement (lorsque le logement vous est rendu anormalement déterioré) : en somme, en cas de dommages causés par le locataire à votre bien, l’assurance couvre les frais liés. On parle alors de garantie des loyers impayés et des dégradations immobilières.

Chaque compagnie possède ses conditions, ses options et son positionnement tarifaire. Pour s’y retrouver, il est possible de consulter des avis d’expert en assurance, une façon de recueillir une information fiable et basée sur un retour empirique de professionnels. En effet, de nombreuses subtilités différencient un contrat d’un autre. Certains assureurs prévoient une franchise, dans ce cas le propriétaire n’est indemnisé qu’à la fin de la durée de celle-ci. D’autres imposent un délai de carence (le plus souvent entre deux et trois mois) ou encore un plafond d’indemnisation.

Si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel de l’immobilier, celui-ci a probablement une assurance partenaire dont il connaît bien les conditions, le processus d’agrément des locataires et les conditions de mise en oeuvre de la garantie.

À  savoir :
– Il est possible, pour le propriétaire, de déduire le coût de la cotisation d’assurance de ses revenus et ainsi réduire sa base imposable.

Je souhaite assurer mon bien en tant que propriétaire bailleur !

Lorsque l’on loue son logement, le locataire, est obligé de se soumettre à la loi française et de souscrire à une assurance habitation. Celle-ci couvre la réparation des dégâts qui pourraient avoir lieu dans le logement et les éventuels torts causés aux voisins ou à d’autres logements. En général, bien que là aussi, chaque assureur ait ses spécificités, les dommages causés par un incendie, un dégât des eaux ou du vandalisme sont couverts. En revanche, certains risques ne sont pas pris en charge par l’assurance habitation du locataire et relèvent alors de l’assurance du propriétaire.

C’est le cas de tous les dommages causés par des problèmes structurels ou à tout ce qui est lié au bâti, ainsi que par le manque d’entretien éventuel du propriétaire. Des canalisations mal dimensionnées qui entrainent des fuites d’eau ou une structure affaiblie qui engendre de la moisissure liée à l’humidité ou pire, un effondrement d’une partie de la maison… ce sont, malheureusement, des choses qui peuvent arriver. Les réparations sur ce genre de problème peuvent être colossales et la facture très élevée, d’où la nécessité d’être assuré contre ces risques.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) répond précisément à ces besoins. Elle peut aussi s’avérer utile si un sinistre survient alors que le logement est vide et qu’il n’est donc pas sous la protection de l’assurance habitation du locataire (ou que les locataire est en cours de préavis de départ). Dans certains cas, lorsque les dégâts sont très importants et que logement n’est pas habitable pendant quelques temps, l’assurance propriétaire non occupant peut aussi indemniser pour cette conséquence, c’est à dire la perte de loyers.

Enfin, dernier cas de figure où la PNO peut être pertinente : si votre investissement locatif est en construction, c’est une façon de le couvrir en cas de dommages durant cette période.

À savoir :
– La PNO est obligatoire si le logement est situé dans une copropriété !