Voici un nouvel article dans la catégorie Investissement immobilier locatif. J’ai abordé la notion d’optimisation fiscale dans l’ancien à rénover. Je voudrais aujourd’hui vous partager une autre solution pour optimiser votre fiscalité : investir dans l’immobilier au travers d’une Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés. Cette solution fait souvent peur aux particuliers alors qu’elle est plus appréciée des entrepreneurs.

On entre ici dans une technique plus avancée, à laquelle vous pouvez recourir après avoir déjà fait vos premiers investissements (en nom propre). Ce sujet est pointu, aussi vais-essayer d’être le plus synthétique possible pour vous donner une première approche. Et vous allez voir que c’est un outil très puissant pour vous constituer un patrimoine immobilier.

SCI à l’IR versus SCI à l’IS

La SCI à l’IS (pour les intimes) est une forme de SCI comme une autre, seule l’option fiscale change. La plupart des SCI sont soumises à l’impôt sur les revenus (dites SCI à l’IR), ce qui signifie que les revenus de la SCI sont soumis à votre imposition personnelle (c’est de prime abord le régime d’imposition qui peut paraître le plus naturel pour une SCI). Il y a translucidité fiscale, cela signifie que l’impôt n’est pas payé par la société mais par les associés en fonction de la quote-part leur revenant. Et le montant de ces revenus va s’ajouter à vos autres revenus dans votre tranche marginale d’imposition et seront soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS notamment).

Prenons un exemple schématique pour bien comprendre : si vos revenus sont supérieurs à 72 617 € en 2017, et que vous ajoutez un investissement immobilier, celui-ci sera taxé dans la tranche à 41 % en 2018. Donc si vous percevez 10 000 € de loyers en 2017 vous devrez payer 41 % + 17.2% de prélèvements sociaux, soit 58.2 % au total ou 5 820 €. Il ne reste plus dans votre poche que  4 180 € !

Prenons un autre exemple avec une autre tranche d’imposition : si vos revenus sont supérieurs à 27 086 € et inférieurs à 72 617 € en 2017, et que vous ajoutez un investissement immobilier, celui-ci sera taxé dans la tranche à 30 % en 2018. Donc si vous percevez 10 000 € de loyers en 2017 vous devrez payer 30 % + 17.2% de prélèvements sociaux, soit 47.2 % au total ou 4 720 €. Il ne reste plus dans votre poche que  5 280 € !

Dans la SCI à l’IS, vos revenus sont dissociés de ceux de la SCI à l’IS. On parle ici de fiscalité opaque. Ainsi, vous n’aurez quasiment plus à vous soucier de l’impact de la fiscalité sur l’investissement locatif (cela, durant toute la durée de détention du bien). Vous n’aurez plus à vous tracasser à propos du montant des impôts et de quelle stratégie adopter lorsque votre patrimoine immobilier commence à devenir important.

L’impôt sur les sociétés est favorable aux investisseurs

1^er avantage : A l’achat vous pouvez déduire vos frais d’acquisition (frais d’agence et frais de notaire). Ils viennent s’imputer sur les revenus générés. Vous pouvez aussi choisir de les amortir. Cela n’est en aucun cas possible dans une SCI à l’IR ou lors d’un achat en nom propre.

2^nd avantage : Comme le gouvernement veut soutenir l’économie, l’impôt sur les sociétés a eu tendance à baisser au cours des dernières décennies et continue encore de baisser en 2019. A ce jour il s’élève à 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 € et à 28% au-delà (il devrait descendre à 25%). Il s’applique par tranche, comme l’impôt sur les revenus, mais en 2 tranches seulement. Il est généralement plus faible que l’IR.

3^ème avantage : Vous pouvez amortir (c’est-à-dire d’un point de vue comptable : constater en charges la perte subie sur la valeur d’actif des immobilisations qui se déprécient avec l’usage et le temps) vos biens immobiliers, ce qui vient diminuer votre résultat imposable. L’administration fiscale admet en général les amortissements suivants : 1 à 2 % par an pour les maisons d’habitation et de 2 à 5 % par an pour les bâtiments commerciaux.  Attention, puisqu’il s’agit de constater une charge de dépréciation, cet amortissement comptable aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable, c’est à dire le bénéfice distribuable aux associés.

4^ème avantage : Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement, sont également amortissables.

5^ème avantage : Lorsque vous faites un apport à votre SCI, en compte courant, cet apport n’est pas comptabilisé dans le capital social. Le principal intérêt est que vous pouvez le récupérer à tout moment sans être imposé ! Ce n’est pas le cas lorsque vous investissez en nom propre.

Prenons un exemple pour bien comprendre : La banque vous demande un apport personnel de 10 000 € pour l’acquisition d’un bien immobilier. Vous apportez ces 10 000 € à la SCI, vous pouvez décider de récupérer cet argent quand bon vous semble, sans être imposé. Cela est parfaitement normal puisque cet apport provient de revenus sur lesquels vous avez déjà payé de l’impôt. Vous n’auriez pas eu cette possibilité avec un achat en nom propre ou en SCI à l’IR (vous n’auriez pas pu déduire ces 10 000 € des loyers perçus). Vous pouvez même ajouter des intérêts d’emprunts qui seront déductibles du résultat de la SCI mais fiscalisés sur votre imposition personnelle.

6^ème avantage : En tant que gérant de la SCI vous pouvez vous verser une rémunération. Celle-ci est déductible du résultat de la SCI mais fiscalisée sur votre imposition personnelle.

7^ème avantage : L’argent qui ne sort pas de la SCI peut être facilement réinvesti. S’il n’y a pas de distribution de dividendes, il n’y a pas de taxation supplémentaire.

Les limites de la SCI à l’IS

1^er inconvénient : Comme pour toute SCI, il faut être 2 associés minimum : vous et votre conjoint, vous et votre frère, vous et vos enfants (en prévision de la transmission de votre patrimoine), vous et votre société (si vous êtes chef d’entreprise), … Si cela vous pose problème vous pouvez créer une foncière, c’est-à-dire une société commerciale unipersonnelle.

2^ème inconvénient : Lorsque vous souhaitez récupérer votre argent de la SCI, vous n’avez que 2 solutions :

• Vous verser un revenu d’indépendant (travail non salarié) : soumis aux charges sociales (à hauteur de 45% du revenu net versé) puis à l’IR pour ce qui vous en reste
• Vous verser des dividendes: après abattement de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible) vos dividendes perçus sont soumises à l’impôt sur le revenu ou au prélèvement forfaitaire obligatoire (sauf exceptions) de 21% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 38,2% au total.

3^ème inconvénient : La fiscalité à la revente est le principal argument mis en avant par certains conseils pour ne pas faire de SCI à l’IS. Même si, globalement, la fiscalité des sociétés est plus avantageuse durant la phase d’exploitation, la revente d’un immeuble appartenant à une SCI à l’IS est très fortement taxée. En effet, comme le bien aura été amorti, sa valeur comptable sera faible voire à zéro au bout d’un certain temps et vous allez donc être taxés sur la plus-value à la revente. Il faut voir cela comme un différé d’imposition. Mais si le ou les biens détenus par la SCI sont destinés à rester en patrimoine, pas de souci.

Prenons un exemple pour bien comprendre : Supposons que vous achetez un local commercial 200 000 € et que vous déduisez 100 000 € d’amortissements durant 20 ans. Si vous vendez votre local 300 000 € la plus-value sera calculée de la manière suivante : prix de vente – prix d’achat + amortissements = 300 000 € – 200 000 € + 100 000 € = 200 000 € de plus-value soumise à taxation.

Il n’y a que deux solutions pour contourner ce problème :

• Ne pas faire une SCI à l’IS mais une foncière. En cas de cession d’un bien dans une société, seuls les prélèvements sociaux seraient dus. Ils sont calculés sur une base faible du fait de l’application d’un abattement pour durée de détention.
• Céder ses parts de SCI. Lorsqu’un associé cède ses parts, c’est le régime des plus-values mobilières des particuliers qui s’applique. Il y a un abattement pour durée de détention pouvant aller jusqu’à 65%.

4^ème inconvénient : Si vous achetez des parts de SCI au moyen d’un emprunt, les intérêts de cet emprunt ne sont pas déductibles.

5^ème inconvénient : En SCI à l’IS, contrairement à la SCI à l’IR, il faut tenir une comptabilité générale (liasse fiscale : bilan + compte de résultat + récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes). Le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, mais inévitable si on n’est pas comptable. Compter environ 1 000 € par an pour une petite SCI ;

Bon à savoir

Si vous avez déjà une SCI à l’IR il vous est possible d’opter pour le régime de l’IS. Cette option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel vous souhaitez soumettre pour la première fois votre SCI à l’IS. Cependant cette décision n’est pas vraiment judicieuse puisque vous perdrez de nombreux avantages et notamment la déductibilité de la totalité des frais d’acquisition (agence immobilière, frais de notaire) et le temps d’amortissement écoulé jusqu’à sa transformation.

Un notaire ou un expert-comptable seront à même de vous conseiller en matière de SCI à l’IS. Trouvez le bon, qui saura réellement vous conseiller au-delà de simples généralités.

Et vous ? Aviez-vous déjà entendu parler de SCI à l’IS ? Envisagez-vous de vous y lancer ? Laissez-moi un commentaire juste en dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière !

P.S. Vous êtes intéressés par les investissements dans l’immobilier d’entreprise (locaux commerciaux et bureaux) ? Découvrez mon article 5 conseils pour investir dans un local commercial sans se tromper.