Voici un nouvel article dédié à l’investissement immobilier locatif écrit par Elodie JUGLA du blog https://apprendre-a-investir-immobilier.com/

Si vous souhaitez atteindre la liberté financière grâce à l’immobilier, il est fondamental, avant de vous lancer, que vous compreniez bien que l’ensemble de votre stratégie d’enrichissement repose sur un pilier essentiel : votre capacité à multiplier de façon pérenne les investissements locatifs rentables avec le soutien sur le long terme de la Banque. Dans cet article, nous allons voir ensemble comment contourner la problématique de la capacité maximum d’endettement afin de rendre cela possible.

La banque et la magie de « l’effet de levier » du crédit

Tout le principe de l’enrichissement par l’immobilier locatif repose sur un partenaire capital : la Banque. Dans le cadre d’un investissement locatif réussi, la banque peut vous prêter la totalité de l’argent pour acheter votre bien ainsi que la somme pour payer les frais de notaire, et ce sont vos locataires qui vont se charger de rembourser votre crédit et de payer vos charges, sans qu’à aucun moment vous n’ayez à mettre un sou de votre poche. Encore mieux, il vous restera en plus un peu d’argent à la fin de chaque mois. C’est quand même fabuleux, vous faîtes l’acquisition « gratuite » d’un bien immobilier tout en générant chaque mois des revenus complémentaires et tout ça sans rien sortir de votre poche !

La notion de capacité maximum d’endettement dans le cadre d’un investissement locatif

Tout irait pour le mieux dans le meilleur des mondes si la Banque acceptait de nous prêter indéfiniment de l’argent pour nos investissements. Seulement voilà, la Banque a une limite. Et cette limite c’est votre capacité maximum d’endettement, qui est généralement de 33% pour les personnes lambdas, comme vous et moi.

Tout le but du jeu, si vous souhaitez pouvoir multiplier les investissements locatifs jusqu’à atteindre la liberté financière, est donc de ne jamais dépasser cette limite, ou plutôt de la dépasser le plus tard possible, quand vous aurez obtenu la confiance de la Banque et quand celle-ci ne verra plus d’obstacle à un endettement supérieur à 33% vous concernant. Mais comment faire concrètement pour maintenir intacte votre capacité d’emprunt tout en gagnant la confiance de la Banque ? Il faut tout simplement lui donner ce qu’elle aime. Et, en matière d’investissement locatif, la Banque n’aime rien autant que les biens qui se financent tout seul, voire, encore mieux, ceux qui rapportent tous les mois de l’argent sur votre compte personnel. Et ça tombe très bien puisque, en tant qu’investisseurs rentables, nous aimons exactement la même chose qu’elle. Quand nous recherchons, en tant qu’investisseur, un Cash-Flow positif, la Banque, elle, recherche « un excellent taux de couverture de la dette »*. Le taux de couverture de la dette, c’est le ratio financier qui mesure le rapport entre les liquidités disponibles après avoir payé toutes les dépenses et vos mensualités de crédit. Comme je vous le disais, c’est un peu la même chose que le Cash-Flow mais sous la forme d’un taux et considéré du point de vue de la Banque.

Taux de couverture de la dette   =    Loyer – (charges + taxes + frais divers)

                                                                           Mensualité du crédit

Du coup, dans ce contexte de Cash-Flow positif ou de Taux de couverture de la dette supérieur à 1, votre capacité d’emprunt peut rester intacte. En effet, à chaque investissement, vous augmentez certes vos mensualités totales de crédit, mais vous augmentez également vos revenus globaux, puisque chaque bien génère des revenus réguliers qui sont pris en compte par la banque à hauteur de 70% pour calculer votre nouvelle capacité d’emprunt. Vous pouvez donc ainsi enchaîner les investissements avec l’appui de votre Banque.

* attention, en plus de la rentabilité, la notion de risque est importante aussi pour la Banque. De même pour vous, en tant qu’investisseur débutant, ne soyez pas obnubilé par une rentabilité maximum, pensez bien aussi à réduire vos risques à 0. Voir cet article sur mon blog à ce sujet. 

Pourquoi il est capital de réussir ses premiers investissements locatifs

Si vous avez suivi mon raisonnement jusque-là, je pense que vous comprenez à présent aisément pourquoi c’est une erreur, quand on souhaite atteindre la liberté financière via l’immobilier, de commencer en achetant sa résidence principale. Il vaut bien mieux la louer et acheter à la place un premier investissement locatif rentable. En effet, si vous achetez votre résidence principale en premier, vous serez vite bloqué dans vos projets par votre capacité maximum d’endettement. De même, si vous souhaitez aujourd’hui vous lancer dans l’investissement immobilier, il est capital que vos premiers investissements soient des investissements rentables. En effet, vous l’avez compris, si vous arrivez à démontrer à la banque, à travers vos premiers achats, votre capacité à réaliser des investissements immobiliers avec un taux de couverture de la dette supérieur à 1, et si, pour chaque nouveau projet, vous lui présentez un dossier sérieux avec ce même ratio positif, elle vous fera confiance pour très longtemps et deviendra l’allié numéro 1 de votre enrichissement.

C’est donc pour cette raison, qu’il est important que vous vous formiez avant de vous lancer.
Car, autant, n’importe qui peut faire des investissements, pas forcément complètement mauvais, mais avec du déficit (c’est-à-dire en ayant à “mettre un peu de sa poche” chaque mois et/ou ponctuellement, c’est le cas de tous les produits de défiscalisation par exemple), autant trouver des biens qui génèrent chaque mois un cash-flow positif sans vous faire pour autant courir le moindre risque nécessite d’avoir acquis au préalable quelques techniques.

Et vous ? Aviez-vous déjà connaissance de cette problématique du taux d’endettement pour vos investissements immobiliers ? Avez-vous déjà été freiné dans des investissements à cause de ça ? N’hésitez pas à utiliser la rubrique commentaires ci-dessous pour partager vos expériences et avançons ensemble vers votre liberté financière.