Si vous me suivez, vous savez que je suis un adepte de l’immobilier comme moyen de parvenir à la liberté financière. Il se trouve que j’ai fait pour mon patrimoine immobilier l’acquisition de 2 locaux commerciaux nus. Le premier, que j’ai acheté courant 2015, fait 40 m² et le second, que j’ai acheté fin 2016, fait 140 m². Je me suis donc dit qu’il serait intéressant que je vous ponde un article sur le sujet.

L’immobilier d’entreprise, un domaine méconnu

Il est vrai que quand on parle d’investissement immobilier, la plupart des gens pensent appartement loué. Ils ne pensent pas à investir dans un local commercial, ni un bureau, et encore moins un entrepôts. Et lorsqu’on leur en parle ils ont souvent cette peur de l’inconnu. Il faut dire qu’il y a quelques idées reçues sur ce type d’investissement : « l’immobilier d’entreprise est réservé aux investisseurs expérimentés », « il est plus difficile de trouver un locataire », « c’est un domaine très réglementé », …

Je dois vous dire sincèrement qu’il n’y a rien de très complexe dans ce type d’investissement. Il suffit simplement de bien s’informer et de bien s’entourer. Je souhaite donc vous donner à travers cet article quelques informations utiles pour y voir un peu plus clair.

Les principaux avantages d’investir dans un local commercial

• Un local commercial peut être loué tout aussi bien à un commerce de vente (boutique de vêtements par exemple) qu’à un usage de bureau (courtier en assurance par exemple).
• La rentabilité des locaux commerciaux est généralement supérieure à celle des appartements.
• Les locaux commerciaux offrent une bonne stabilité financière. En effet, sous réserve que l’entreprise locataire soit viable, il faut penser qu’un local commercial est pour l’occupant une source de chiffre d’affaires (un bon emplacement draine de la clientèle) alors qu’un logement est pour son locataire une charge.
• Il y a en général moins de rotation que pour les logements. En effet, un bail commercial est d’une durée de 9 ans et l’occupant ne peut donner son préavis que tous les 3 ans. De plus, l’occupant a besoin de stabilité pour sa clientèle.
• Comme pour les logements, vous pouvez acquérir un local commercial déjà loué.

Une réglementation plus avantageuse que celle des logements d’habitation

• En plus de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères vous pouvez réclamer dans le cadre d’un bail commercial le remboursement de votre taxe foncière.
• Certains travaux d’entretien ou d’aménagement peuvent être également mis à la charge du locataire.
• L’indice INSEE de révision du loyer est différent de celui des logements. On utilise l’Indice des Loyers Commerciaux ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires.
• En fonction de l’emplacement, un « pas-de-porte » peut être demandé au locataire entrant. Il s’agit d’une somme d’argent à verser par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Cette somme peut parfois être très élevée pour les excellents emplacements.
• Se débarrasser d’un locataire mauvais payeur est beaucoup plus facile et rapide. En effet, l’enjeu n’est pas le logement de la personne et le législateur a donc imposé moins de contraintes.

Les points de vigilance avant d’acheter un local commercial

• Il est fort probable que le local commercial que vous envisagez d’acheter soit dans un immeuble en copropriété. Attention au règlement de copropriété ; ce dernier peut prévoir certaines limitations quant au type de professions autorisées.
• Attention à la vacance locative. Si l’emplacement est recherché, il n’y aura aucun problème. Néanmoins, certaines rues présentent de nombreux locaux commerciaux disponibles et peu de fréquentation. Il sera dans ce cas difficile de (re)trouver un locataire.

Voilà, j’espère que cette première approche vous aura été utile et vous aura donné envie d’investir dans un local commercial. Vous pouvez également lire cet autre article intitulé 5 conseils pour investir dans un local commercial. N’hésitez pas à me laisser un commentaire si vous avez des questions et à me dire si vous souhaitez que j’approfondisse ce sujet. Et avançons ensemble vers votre liberté financière !