Quand on investit dans l’immobilier, c’est pour gagner de l’argent ! Ce n’est pas pour en perdre et se faire des soucis. Pourtant, comme tout investissement présente un risque, l’immobilier n’échappe pas à la règle…

Je tenais à vous raconter une histoire réelle d’un investisseur malheureux qui a acheté un appartement à l’île de la Réunion pour faire une défiscalisation immobilière qui s’est révélée un vrai cauchemar. Car en immobilier on manipule des montants importants et vous pouvez gagner beaucoup d’argent, comme beaucoup en perdre. C’est la raison pour laquelle il vaut mieux se former avant d’acheter. Mon objectif est donc de vous aider à éviter de faire des erreurs.

Bénéficiez de l’expérience des autres… pour ne pas vous planter ! Un investisseur averti en vaut deux…

A la base une bonne idée : payer moins d’impôts !

Pierre et Sandra ont la quarantaine et vivent dans l’est de la France. Lui travaille dans le milieu médical et elle dans l’esthétique. Lors d’un salon de l’immobilier de leur région ils découvrent la possibilité d’acquérir un bien immobilier en outre-mer pour pouvoir défiscaliser (à des conditions plus avantageuses qu’en métropole). L’idée est séduisante et le montage parfaitement légal (l’impôt est un obligation, la défiscalisation est un droit). Ils achètent un appartement neuf éligible à un dispositif de défiscalisation, qu’ils doivent en contrepartie louer à un prix plafonné. Ils paient d’un côté un crédit et de l’autre encaissent un loyer et écrasent leur impôt. On leur demande un petit effort d’épargne (remboursement du crédit immobilier non financé par le loyer mensuel).

On leur propose un produit de défiscalisation, un appartement à l’île de la Réunion, T2 en bord de mer avec parking, pour 120 000 € tout inclus. Tout est bien organisé :  financement de l’acquisition, gestion locative, gestion de la copropriété,… L’argumentaire de vente est bien rodé. Sur le papier, l’investissement est séduisant. Le taux de rentabilité affiché est très bon pendant les années de défiscalisation. Ils vont pouvoir revendre le bien à la fin de la défiscalisation. Ils se lancent, sans connaître l’île et son marché.

L’investissement immobilier devient un vrai cauchemar

C’est là que leurs problèmes commencent. Leur locataire rentre et ne paie pas ses loyers. Lorsque enfin il le quitte, l’appartement est très dégradé. Ils mettent plusieurs mois à relouer le bien, dépassant le délai toléré par la loi de défiscalisation en question. Ils perdent donc tout le bénéfice de leur défiscalisation. A la relocation, nouvelle mauvaise surprise, le bien se loue beaucoup moins cher que prévu.

D’autres propriétaires de la même résidence connaissant des difficultés de location, les copropriétaires comment à échanger entre eux par email. Ils découvrent qu’ils ont fait l’acquisition d’un bien dans une commune très populaire (l’une des plus pauvres de France), dans un quartier très social. La résidence est certes située en bord de mer, mais dans une zone où la baignade n’est pas praticable. Il y a juste à côté de la résidence un chantier à l’abandon depuis des années. Ils découvrent qu’ils ont surpayé leur bien. Une série d’intervenants, en partant du promoteur jusqu’aux intermédiaires, en ont profité pour faire de belles marges. Ainsi l’appartement a été acheté au prix de 120 000 € et il est estimé à 50 000 € par une agence. 

Cette mésaventure précipite le divorce du couple. Lors du partage des biens, Pierre s’en retrouve attributaire. Lassé il se décide à le revendre au plus vite et oublier tout ça. Au bout d’un an, l’appartement finit par trouver preneur, mais au prix de 39 000 €, ce qui fait net pour lui 34 000 € après déduction des honoraires d’agence immobilière. Seul hic, Pierre doit encore 60 000 € à la banque. Un compromis de vente est signé et la banque accepte de le laisser vendre. Le prix est directement versé par le notaire à la banque et Pierre devra encore payer pendant des années le remboursement du solde du prêt.

La défiscalisation : fausse-bonne idée ?

Le cas de Pierre n’est pas isolé. Je viens d’apprendre que dans la même résidence, un T2 acheté 189 000 € s’est revendu 58 000 €. Il restait au vendeur 61 000 € à rembourser à la banque.

Dans les départements d’outremer, des milliers d’investisseurs métropolitains se voient estimer, lorsqu’ils veulent revendre, leur bien à -30 / -40 % (voire plus parfois) de sa valeur d’achat, seulement 6 ans après. Les appartements en défiscalisation sont vendus relativement cher (normal pour du neuf) et  les loyers plafonnés. Ce facteur doit toutefois être pondéré par le fait que le bien, s’il s’est auto-financé, n’a rien coûté à l’acheteur et qu’il a en plus bénéficié d’une jolie réduction d’impôt ! A mon sens, un bien acquis en défiscalisation doit être conservé sur du long terme. Il existe notamment des possibilités d’optimisation en louant en meublé après la période de défiscalisation.

Investissez plutôt dans l’ancien si vous êtes un investisseur débutant, vous prendrez moins de risques. Par la suite vous pourrez chercher des placements de ce type dans un but d’optimisation fiscale. Mais quand vous serez un investisseur aguerri. C’est en tout cas mon conseil.

D’une manière générale, il faut bien comprendre le type de placement qu’on réalise, quels sont les avantages, quels sont les risques, … Il y a bien-sûr un facteur chance qui peut jouer mais c’est à l’investisseur de mettre toutes les chances de son côté. Acheter un bien neuf sans visiter le terrain et ses alentours est une erreur. Il est prudent également de se renseigner sur les réalisations précédentes du promoteur mais surtout sur l’entreprise qui construit le bâtiment. Si cette dernière est une société important qui a une solide réputation, cela limite les risques. N’oubliez pas qu’un bâtiment neuf est fortement victime de sinistres, qui apparaissent au cours des premières années. Et ce sont souvent des dégâts des eaux.

Vous trouverez de nombreux conseils et astuces pour investir dans l’immobilier en fin stratège dans la catégorie Investissement immobilier de ce blog sur la liberté financière.

Et-vous avez vous déjà été tenté par la défiscalisation immobilière ? L’avez-vous déjà-fait ? Avez-vous des mauvaises expériences d’investissement immobilier locatif ? Ecrivez tout ça juste en dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière ! En laissant votre commentaire, vous donnerez plus de vie à ce blog.