Lorsqu’on parle de défiscalisation, la plupart des gens pensent immédiatement à l’immobilier neuf et au dispositif PINEL. Mais peu de gens savent qu’investir dans l’immobilier ancien peut présenter plusieurs avantages, tant sur les plans financiers que fiscaux. Je vais vous présenter les grandes lignes de quelques dispositifs qui vont vous permettre d’alléger vos impôts par ce biais. La fiscalité étant soumise à des changements régulièrement, ce qui est écrit dans cet article vaut pour l’année 2017 (moment où j’ai écrit cet article) et est susceptible d’évolution dans le temps.

Des travaux déductibles des impôts

D’un point de vue fiscal, vos dépenses en travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles des loyers. Cela vaut pour les logements rénovés mais pas pour les commerces (seuls certains travaux comme l’accessibilité des personnes à mobilité réduite sont déductibles). Autrement dit si vous percevez 10 000 € de loyers par an et que vous réalisez dans l’année 8 000 € de travaux, votre base imposable ne sera que de 2 000 €.

Le montant déductible des vos impôts correspond au montant facturé par la ou les entreprises ayant réalisé les travaux ou aux factures d’achat du matériel. Ne faites surtout pas l’erreur de réaliser des travaux vous-même car vous ne pourriez pas déduire le temps de travail.

Et si vous constatez un déficit (le montant de vos travaux est supérieur aux loyers perçus), vous pouvez le déduire de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Autrement dit, il s’impute sur vos autres revenus. Et s’il vous reste encore du déficit, vous pouvez l’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ! Il vous faudra néanmoins continuer à louer votre bien pendant au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.

Faire des travaux est donc un excellent moyen d’écraser de l’impôt. Certains investisseurs immobiliers se spécialisent même dans ce créneau. Ils achètent des appartements anciens avec beaucoup de travaux et recommencent sans cesse pour éviter l’imposition (ou tout du moins la réduire). Le problème est que lorsque vous rentrez dans l’engrenage, il est difficile d’en sortir. Vous êtes contraints d’acheter toujours de nouveaux biens avec beaucoup de travaux. Faire réaliser des travaux par une entreprise et les suivre prends tout de même du temps et de l’énergie.

Pourquoi l’état accorde-t-il cet avantage ? La réponse est simple. Le fait de pouvoir déduire des travaux de vos revenus vous oblige à faire appel à des entreprises pour avoir un justificatif. Cela évite l’économie souterraine (le travail « au noir » comme on l’appelle). De plus, cela favorise l’économie locale. Les travaux sont fait par des TPE et PME. Quand le bâtiment va, tout va ! C’est un des grands principes de l’économie.

Investissez dans la « belle pierre » : lois Monuments Historiques et Malraux

Si vous avez une forte imposition, vous pouvez investir dans de l’immobilier à rénover classé aux monuments historiques ou situé dans une zone éligible à la loi Malraux.

Les Monuments Historiques (MH pour les intimes) vous permettront de déduire de votre revenu global l’intégralité du déficit foncier généré, notamment par les travaux nécessaires à la restauration du bien. Vous devez en contrepartie louer le bien pendant 6 ans. Attention toutefois aux exigences des Architectes des Bâtiments de France ; ils ont parfois des exigences qui peuvent faire grimper très vite la note. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les personnes qui ont des revenus exceptionnels durant l’année blanche (2018).

Avec le dispositif Malraux, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 22% ou 30% des dépenses de rénovation, avec un maximum de 100 000 € par année, et cela pendant 4 ans. Vous avez en contrepartie un engagement de louer le bien pendant 9 ans.

Attention toutefois à la demande locative du secteur et au coût de revient (il ne doit pas dépasser le coût du neuf).

Vous pouvez également investir dans ces 2 dispositifs au travers de SCPI spécialisées. Le gros avantage est que le ticket d’entrée se limite à quelques milliers d’€uros et vous pouvez ajuster la somme investie à votre besoin de défiscalisation.

Si vous êtes intéressés par un investissement en loi Monuments Historiques ou Malraux, n’hésitez pas à me contacter via le formulaire de contact. Mon activité de Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant me permet de vous conseiller dans ce domaine, pour voir si ces solutions sont réellement adaptées à votre situation personnelle et auquel cas vous proposer des investissements dans différentes villes de France.

Défiscaliser avec l’ancien à rénover en loi PINEL

La loi de défiscalisation PINEL s’applique aux logements neufs, mais aussi aux logements anciens délabrés faisant l’objet de travaux pour être transformés en logements neufs (elle concerne également la transformation de locaux en logements neufs : par exemple un achat de parties communes de copropriété). Très peu de gens le savent. Ce dispositif méconnu du grand public permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21% du prix de l’investissement, étalée sur 12 ans. Il existe des avantages plus étendus en outre-mer. Elle nécessite toutefois des travaux importants et de faire constater au préalable l’état de délabrement par un huissier ou expert immobilier.

Les centres-villes regorgent d’appartements dégradés, dits décotés, à rénover. N’attendez plus, investissez dans l’ancien à rénover !

Et vous, seriez-vous prêt à investir dans de l’immobilier ancien à rénover ? Quels seraient vos freins ? Laissez-moi vos commentaires juste en dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière !