Je reviens vers vous avec un nouvel article dans la catégorie Investissement Immobilier Locatif. Dans cet article je vais vous dévoiler comment j’ai économisé plus de 8 000 € sur un prêt immobilier en cours via une technique qui s’appelle la délégation d’assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur, une assurance incontournable pour l’immobilier mais parfois chère

L’assurance de prêt immobilier n’est pas légalement obligatoire, mais pour dire vrai, aucune banque ne vous prêtera sans ce sésame. Au-delà du fait de vous protéger, elle représente une garantie pour la banque d’être remboursée s’il vous arrivait quelque chose. J’ai récemment sollicité ma banque principale pour une extension d’un local commercial. Elle m’a orienté vers un prêt personnel et lorsque j’ai dit que je ne prendrais pas d’assurance, ma conseillère m’a répondu que cette assurance n’était pas optionnelle et que ce serait un défaut de conseil de leur part que de ne pas m’en proposer.

Il faut savoir que la plupart des banques proposent de souscrire l’assurance emprunteur chez elle ou via leur filiale. Et certaines sont plus compétitives que d’autres. Dans la proposition qui m’a été faite, il se trouve que l’assurance faisait tout de suite grimper le Taux Annuel Effectif Global. Ce TAEG incorpore différents éléments :

• taux nominal (qui sert à calculer les intérêts d’emprunt).
• frais de dossier (qui peuvent représenter 1 à 1,5 % du montant du crédit immobilier)
• cotisations des assurances (qui couvrent les risques liés au décès, à l’invalidité, à l’incapacité de travail et éventuellement à la perte d’emploi)

Cette assurance emprunteur peut sembler indolore dans la mesure où elle représente quelques dizaines d’€uros chaque mois. Néanmoins, lorsque vous multipliez par 12 mois puis par le nombre d’années de votre crédit immobilier (souvent 20 ans), vous risquez d’être vraiment surpris du montant ! L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 30 % du montant total d’un crédit immobilier.

Votre banque peut-elle vous obliger à prendre son assurance emprunteur ?

A la signature de votre prêt immobilier vous avez légalement le choix :

• souscrire un contrat de groupe (c’est le nom donné à l’offre d’assurance de votre banque)
• souscrire à une assurance déléguée (c’est-à-dire chez un assureur ou un organisme spécialisé).

Votre banque ne peut pas vous forcer la main, mais elle vous fera comprendre que c’est un plus pour faire passer votre dossier de financement. Ainsi, les banques ont coutume de coupler ces 2 offres distinctes, en vous proposant à la fois le prêt et son assurance. Cela semble pratique, mais attention les contrats de groupe sont rarement personnalisés et surtout ils sont beaucoup plus chers que les contrats d’assurance emprunteur délégués. Et oui, les banques rattrapent le manque à gagner qu’elles subissent depuis la baisse des taux d’intérêts.

Trois lois successives sont venues renforcer progressivement la liberté des emprunteurs

Si vous avez souscrit un contrat groupe lors de votre achat immobilier, sachez qu’il est légalement possible de vous en défaire et de changer d’assurance emprunteur.

Depuis 2010, la loi Lagarde a ouvert aux emprunteurs la possibilité de se tourner vers l’assurance de leur choix. Il fallait toutefois que les garanties du contrat délégué soient équivalentes à celles du contrat groupe.

Depuis 2014, la loi Hamon a ouvert la possibilité de changer de contrat d’assurance emprunteur dans les 12 premiers mois de sa souscription, sous la même condition de respect des garanties.

Depuis 2017, la loi Sapin 2 permet désormais de changer d’assurance emprunteur tous les ans, toujours sous la condition de présenter à votre banque un contrat avec des garanties au moins équivalents.

Mon expérience de changement d’assurance emprunteur (je vous dit tout)

J’ai fait en 2016 un investissement immobilier locatif d’environ 300 000 €. Au moment de trouver mon financement, j’étais un peu pris par le temps. J’ai donc accepté la proposition d’une de mes banques habituelles. Le taux était bon, rien à redire de ce côté-là. Par contre, la banque m’imposait des contreparties en échange : souscription de 1 000 € à son capital, assurance emprunteur chez elle, et ouverture d’un compte supplémentaire.

Avant la fin de la première année, j’ai recherché un contrat d’assurance emprunteur plus compétitif. Les assureurs ne manquent pas d’offres à ce sujet. Et il s’avère que le nouveau contrat que j’ai choisi me fait économiser 8 000 € sur 20 ans ! Peu de temps après j’ai reçu une nouvelle offre qui était encore moins disante, mais j’avais déjà entamé mes démarches.

L’assureur en question s’est chargé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au siège de ma banque. Ça a pris un peu de temps, mais la lettre est arrivée sur le bureau de ma conseillère. Lorsque je l’ai rencontrée, elle m’a indiqué qu’elle avait été vexée du fait que je change d’assurance alors qu’elle s’était battue pour faire passer mon dossier et obtenir un bon taux. Elle m’a indiqué que sa banque ne gagnera pas d’argent sur mon dossier car elle comptait se rattraper sur l’assurance. Du coup, pour mes relations avec elle ce n’est pas terrible, mais je veillerais à apporter d’autres compensations pour renforcer à nouveau notre partenariat (nouvelle souscription à son augmentation de capital, placements d’assurances, …). Elle m’a fait signer un papier pour valider le transfert d’assurance. J’ai reçu dans les jours qui ont suivi, par courrier, mon nouveau tableau d’amortissement d’emprunt.

Et vous ? Avez-vous déjà prêté attention au taux d’assurance emprunteur ? Cet article vous-a-t-il été utile ? Vous avez des expériences à partager sur ce sujet de la délégation d’assurance emprunteur ? N’hésitez pas à laisser un commentaire juste en dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière !