Une SCPI consiste en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs personnes. Elle collecte de l’argent pour investir et en échange vous redistribue les loyers et/ou avantages fiscaux. C’est ce qu’on appelle la pierre-papier, et vous allez comprendre pourquoi.

1. Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit d’une forme de Société Civile Immobilière (SCI) qui bénéficie des services d’une société gestionnaire spécialisée. Celle-ci intervient à 4 étapes :

• elle collecte des fonds auprès des épargnants et achète de l’immobilier (habitations, bureaux, locaux commerciaux, entrepôts,…)
• elle commercialise auprès de particuliers des parts qui représentent une partie du patrimoine foncier qu’elle a constitué
• elle assure la gestion locative de ces biens immobiliers et verse à ses adhérents les loyers qu’elle perçoit, au prorata des parts souscrites
• à terme, elle revend l’ensemble de son parc foncier et redistribue le capital à ses adhérents ainsi que les plus-values éventuelles.

2. Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir dans une SCPI, c’est faire un placement immobilier avec une mise de fonds plus modeste, modulable en fonction de votre budget ou de votre capacité d’épargne. En effet, vous n’achetez pas un bien en propre, mais simplement des parts d’une société qui permettent d’investir dans plusieurs biens immobiliers.  C’est donc une approche plus accessible de l’immobilier.

3. Quels avantages concrets pour un investisseur ?

Comparons la pierre-papier avec un investissement immobilier que vous feriez de A à Z :

• Avec les SCPI, vous pouvez bénéficier d’une décote par rapport aux prix du marché, ce qui vous permet d’acheter à moindre coût.
• Avec les SCPI, vous limitez les risques. Vous n’avez pas à vous préoccuper de savoir si vous faites un bon achat immobilier. Dans la mesure où les investissements sont répartis sur plusieurs propriétaires et sur des secteurs géographiques différents, vous limitez les aléas du marché. Enfin, la plupart des contrats proposent des garanties de revenus et de rentabilité qui tourne généralement autour de 4 à 5% par an.
• Avec les SCPI, vous investissez dans l’immobilier locatif sans subir les contraintes de la gestion locative des biens. Vous faites entièrement confiance au savoir-faire de professionnels. L’investissement temps est donc nul par rapport à l’immobilier physique.

4. Comment choisir une SCPI ?

Il existe de très nombreuses sortes de SCPI. Il vous faudra donc d’abord définir vos attentes et vos perspectives d’épargnant. Il existe des SCPI qui peuvent correspondre à la sensibilité de chacun, spécialisées dans les locaux commerciaux, dans les investissements à l’échelle européenne, ou à caractère régional. Il semble néanmoins que les SCPI les plus intéressantes soient celles qui bénéficient d’avantages fiscaux.

5. Quelles SCPI sont assorties d’avantages fiscaux ?

• Les SCPI bénéficient des mêmes dispositifs que l’immobilier classique. Selon le type d’investissement immobilier que réalise la SCPI, vous avez le choix entre :
• Les SCPI Malraux : elles investissent dans des immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés. L’intérêt de ces SCPI est qu’elles permettent de déduire du revenu global la plus grande partie du montant des travaux de rénovation des immeubles acquis.
• Les SCPI de défiscalisation : elles investissent dans des dispositifs (Pinel et les lois qui l’ont précédée) avec les contreparties d’un loyer plafonné et d’un engagement de location sur neuf ans minimum en échange de pouvoir réduire une partie du montant de l’investissement de ses revenus imposables.

6. Comment est fixée la valeur d’une part de SCPI ?

Il faut savoir que la valeur des parts de SCPI n’est pas influencée par les fluctuations boursières comme les actions mobilières ou les SICAV. En effet, elles ne sont pas cotées en bourse. On parle de valorisation et celle-ci est basée sur la qualité de leur patrimoine et leur rentabilité.

7. Peut-on faire un crédit pour acheter des parts de SCPI ?

Si votre objectif est de valoriser un capital ou de vous préparer des revenus complémentaires à terme vous pouvez privilégier l’acquisition de parts de SCPI via un prêt bancaire, comme avec de l’immobilier classique. Celui-ci vous permettra d’acquérir plus de parts (et de compléter votre éventuel apport) tout en déduisant les intérêts d’emprunt des loyers perçus. Vous vous rendrez propriétaire d’un patrimoine plus important avec un peu moins de fiscalité ; et donc vous engendrerez plus de revenus à terme.

8. Ces sociétés sont-elles bien encadrées ?

Mis à part leur cadre légal, les SCPI sont soumises à un contrôle strict de l’Autorité des
Marchés Financiers (AMF). Celle-ci a pour mission de faire respecter certaines règles (de gestion et d’organisation) visant à protéger les intérêts des souscripteurs sur le long terme. 

9. Peut-on revendre ses parts de SCPI ?

Si besoin, vous pouvez revendre vos parts de SCPI, soit en totalité, soit partiellement, pour récupérer le capital investi, majoré ou diminué de la plus ou moins-value. La revente se fait par l’intermédiaire de ce qu’on appelle le marché secondaire (organisé par la société qui gère la SCPI) ou bien par un accord de gré à gré pour les SCPI à capitale fixe. On parle de retraits du capital pour les SCPI à capital variable.

10. Quels sont les inconvénients d’une SCPI ?

Lorsque vous investissez dans une SCPI, il vous faut penser long-terme. En effet, lorsque vous achetez des parts vous payez un prix de souscription comportant un ensemble de frais fixes, non négociables et oscillant entre 8 et 10%. Si vous revendiez vos parts le lendemain de votre acquisition, vous perdriez cette somme. L’investissement SCPI demande donc d’avoir du temps pour rentabiliser ces frais, la liquidité de ce support n’est donc pas optimale.

Pour conclure

La SCPI est un placement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Même si le risque zéro n’y existe pas, comme pour toute classe d’actif, il est lissé (multiplicité des biens, de leurs lieux géographiques et des investisseurs comme nous venons de le voir). Seule une grosse crise immobilière pourrait néanmoins mettre en difficulté votre épargne. Pensez toujours à diversifier vos placements.

Enfin, la SCPI est un actif qui offre un rendement/risque très appréciable. Prenez le temps de bien comprendre ce que vous signez et faites-vous expliquer au besoin. 

Et vous seriez-vous prêt à investir dans des SCPI ? Si vous l’avez déjà fait, qu’en pensez-vous ? Que pensez-vous de l’intérêt de cet investissement en terme de liberté financière ? Laissez-moi vos commentaires juste en dessous !