Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Obtenir la liberté financière : calculer la rentabilité de l’investissement immobilière

L’immobilier est un moyen puissant pour conquérir sa liberté financière, à condition de savoir s’y prendre. Il y a en effet trop d’investisseur débutants qui font de mauvaises opérations et qui en restent là, souvent dégoûtés. Je voulais aujourd’hui vous sensibiliser à la notion de rentabilité d’un investissement immobilier. On parle de rentabilité brute et de rentabilité nette.

 

La rentabilité brute

Ce doit être votre premier indicateur pour savoir si vous devez acheter ou pas. Il vous faut avoir pour cela une idée du loyer brut mensuel que vous allez pouvoir percevoir et du prix du bien et des frais qui s’y ajoutent (compter 7 % pour les frais notariés).

Taux de rentabilité brute =         100 x (loyer mensuel x 12)                                 
                                                     Prix d’acquisition du bien

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais n’est pas le reflet précis de la réalité. Néanmoins, ce calcul est très simple à réaliser et je vous conseille de miser sur du 10 % de rentabilité brute environ, ce qui est très bien. Au-delà, foncez, achetez tout de suite !

 

La rentabilité nette de frais et charges

On rentre ici dans un calcul un peu plus précis, en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.

Taux de rentabilité nette =          100 x (loyer mensuel x 12)
                                                               – Taxe foncière
                                                               – Charges non récupérables
                                                               – Frais de gestion
                                                          ______________________________________

                                                              Prix d’acquisition du bien
  
Voici les éléments à prendre en compte pour votre calcul :

  • La Taxe Foncière (compter 1 mois de loyer environ)
  • Les charges non récupérables auprès des locataires (compter 30% des charges de copropriété hors gros travaux)
  • La vacance locative, période durant laquelle le loyer n’est pas perçu entre 2 locataires (compter 1 mois tous les 3 ans et 1 mois par an pour les petites surfaces où le taux de rotation est plus important (studios notamment).
  • Les travaux d’entretien courants, c’est-à-dire ceux qui sont à la charge du propriétaire tel un remplacement de chauffe-eau
  • Les frais de gestion immobilière par agence et l’éventuelle assurance de garantie des loyers impayés

Avant de faire votre investissement immobilier, pensez à demander le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété. N’hésitez pas à réclamer les justificatifs. Il convient de noter que depuis la loi ALUR la mention du montant moyen annuel de la quote-part des charges courantes dans le budget prévisionnel de la copropriété doit figurer dans les annonces de vente.

La rentabilité nette après impôts

On s’approche de plus en plus de la réalité de votre porte-monnaie ! Le calcul se complexifie par contre un peu. On prend ici en compte les recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes de défiscalisation (Borloo, de Robien, Duflot, Pinel… toute une longue liste de ministres qui donnent leur nom à des lois de défisc.) ou des travaux de réhabilitation. 

Taux de rentabilité nette =          100 x (loyer mensuel x 12)
                                                               – ce qu’on a vu précédemment
                                                               – prélèvements sociaux (CSG-CRDS)
                                                               + avantages fiscaux
                                                          ______________________________________

                                                              Prix d’acquisition du bien

Ce taux est intimement lié à votre propre fiscalité. Des revenus en moins (retraite, chômage…) ou en plus (augmentation, nouvel emploi du conjoint,…), l’arrivée d’un nouvel enfant peuvent modifier votre situation fiscale et influencer votre rentabilité.

 

En conclusion

Les différences entre les différents taux listés peuvent être importantes. Considérez ces taux comme une aide à la décision au moment d’acquérir un bien. Je vous conseille également de regarder d’autres critères comme la possibilité de revendre en faisant une plus-value sur le bien, la qualité des locataires que vous pourrez avoir dans le quartier, …

Si vous ne l’avez pas encore fait, téléchargez mon e-book gratuit « COMMENT BRISER LES CHAINES DE LA RAT-RACE ? » sans plus attendre. C’est un véritable manuel de liberté financière dans lequel vous pourrez trouver des conseils précieux pour prendre votre vie en main.

 

Des questions ? Des remarques ? N’hésitez pas à laisser un commentaire juste en dessous et avançons ensemble vers votre liberté financière.

 

 

1 Comment

  1. Elodie JUGLA dit :

    Hello William,

    je suis tout à fait d’accord avec toi, il existe différents types de taux de rentabilité. L’agent immobilier a tendance a toujours parler en brut avec en plus des estimations de loyers très optimistes alors que toi tu veux du net net aprés impôts avec l’assurance que ton bien se louera facilement. Entre les deux c’est un monde !

    Par contre ne trouves-tu pas que souvent les débutants sont complètement obnubilés par la rentabilité et par leurs calculs prévisionnels et qu’ils oublient parfois de prendre des précautions de bases pour ne pas prendre de risque : ne pas analyser la demande locative en amont, acheter un bien non liquide impossible à revendre. J’ai fait un article sur ce sujet sur mon blog car je trouve important de les sensibiliser aussi à cela : https://apprendre-a-investir-immobilier.com/les-3-erreurs-a-eviter-quand-on-debute-dans-linvestissement-immobilier/ Es-tu de cet avis aussi?

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