Bienvenue sur le blog de la liberté financière ! Dans un des tout premiers articles de ce blog je vous expliquais pourquoi j’ai décidé d’investir dans l’immobilier en Russie en 2016. Je vais profiter de mon passage en Russie en cet été 2017 pour vous faire aujourd’hui un premier bilan de cet investissement.

Les prémices d’un investissement immobilier à l’étranger

Je tenais à investir à l’étranger pour diversifier mes investissements mais surtout bénéficier d’une fiscalité locale plus avantageuse (la plupart des conventions fiscales prévoient que les revenus locatifs sont taxés dans le pays de situation du bien).

Après la crise de la Crimée et les sanctions économiques (prises par plusieurs pays) le rouble a fortement chuté (de 1€ = 40 ryb il est passé à 70 ryb). Je me suis dit qu’il y avait là une bonne opportunité d’investir en €uros. L’immobilier étant très cher à Moscou, cela permettait d’acheter quasiment 2 fois moins cher.

Mon épouse et moi-même avions repéré un premier ensemble immobilier de standing en construction dans la proche banlieue de Moscou : résidence clôturée avec gardien, supérette, spa, jardin d’enfant, en lisière de forêt,… Le seul hic, était la rentabilité. Cet ensemble s’avérait plus destiné à des propriétaires occupants.

Nous nous sommes orientés sur un autre programme de ce promoteur immobilier dans le même quartier. Il s’agit d’un ensemble immobilier plus imposant, le prix d’acquisition étant beaucoup plus accessible.

Un investissement immobilier à l’étranger n’est pas forcément simple à financer

Obtenir un financement en France pour un bien à l’étranger n’est pas forcément évident (la banque ne peut pas prendre de garantie sur le bien). Chercher un financement en Russie n’aurait pas été intéressant pour des questions de taux d’intérêt élevés et de non bénéfice du taux de change avantageux, ni envisageable en ayant des revenus en France.

J’ai donc financé cet appartement dans le cadre de l’équivalent de notre VEFA française (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Le principe est simple, on verse 30 % au départ (plus frais de notaire), puis le reste échelonné sur un an. L’avantage de cette solution est qu’elle permet d’acquérir moins cher que des appartements déjà achevés (le fait d’attendre explique cela). J’ai donc versé en mars 2016 un somme de 16 000 € sur mes économies personnelles. Le reste a été financé via mes économies restantes + un prêt personnel auprès de ma banque habituelle sur 2 ans (j’ai sauté sur une promotion qu’ils proposaient). Cela représente des mensualités d’emprunt d’environ 900 € par mois. Et le temps de régler les échéances mensuelles au promoteur sur 12 mois cela représentait de la trésorerie pour mon compte bancaire. L’inconvénient principal de ce choix de financement est de faire exploser ma capacité d’endettement durant cette période de 2 ans d’endettement. J’ai dû ainsi financer un autre investissement en France via une SCI.

Bilan pratico-financier de cet investissement immobilier en Russie

Il s’est avéré durant cette année de versements mensuels que l’€uro a baissé. J’avais tablé sur un investissement de 50 000 € environ et il m’a coûté en vérité 61 000 € environ, pour un T2 de 43 m² neuf (dont un séjour de 21m², une chambre de 13m²) + une véranda de 7m². Pas de regret, c’est en tout cas une excellente affaire.

L’appartement est en cours d’achèvement et sera livré en février 2018, prêt à finir. Il y aura simplement des travaux de peinture, d’installation de sanitaires et de cuisine. Je viens de le visiter et la vue est super sympa.

Il faudra ensuite prévoir du mobilier. La location meublée est pratique courante en Russie. Cela se comprend aisément car compte tenu des grandes distances entre villes, les gens préfèrent ne pas acheter de meubles. Un petit tour chez Ikea devrait faire l’affaire. En tout cas, j’ai ramené quelques éléments de déco dans ma valise (des choses qu’on ne trouverait pas nécessairement sur place pour donner une touche sympa). Cet appartement devrait pouvoir se louer 600 € environ. Tout dépendra, là encore du taux de change.

Lorsque le rouble va remonter, ce qui est fortement probable dans les prochaines années, cela signifiera que le bien pourra se revendre plus cher mais aussi que le loyer perçu en €uros sera plus élevé. J’ai en tout cas une perspective patrimoniale (pas de projet de revente) et peut-être recommencerais-je ce type d’opération dans quelques années.

Et vous ? Seriez-vous prêt à investir dans l’immobilier à l’étranger ? Faites-moi part en commentaire de vos inquiétudes éventuelles. Si vous n’avez pas encore téléchargé mon Manuel de liberté financière, cliquez ici pour le recevoir gratuitement !