Optimisez votre fiscalité en investissant dans l’immobilier à l’étranger

Optimisez votre fiscalité en investissant dans l’immobilier à l’étranger

Liberté financière : investir à l'étranger et optimiser sa fiscalité

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut présenter plusieurs avantages. Au-delà du souci de diversification de ses placements, la fiscalité est souvent un atout. Faisons un point ensemble. Nous allons voir comment se passe la sortie d’argent de France, puis les grand principes de la fiscalité sur les revenus perçus de l’étranger, puis les particularités des revenus fonciers.

 

 

Sortir de l’argent de France pour l’investir à l’étranger

 

Depuis l’abolition du contrôle des changes en 1990, la liberté de circulation des capitaux dans le monde est devenue la règle. De même, il est aujourd’hui parfaitement légal d’ouvrir un compte dans une banque à l’étranger. D’un point de vue fiscal, vous devez mentionner, sur votre déclaration de revenus, les ouvertures ou les clôtures de compte effectuées dans l’année. Vous devez également déclarer le fonctionnement du compte à savoir si celui-ci a enregistré un débit ou un crédit dans la même période. 

 

Sortir de l’argent de France est strictement encadré dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.

 

Si vous sortez de France plus de 10 000 € en espèces vous devez remplir un formulaire spécial à la douane. A défaut, en cas de contrôle, vous sous exposeriez à des sanctions pouvant aller jusqu’à la confiscation de la somme dissimulée et une amende de 25% du montant non déclaré ! 

 

Si vous sortez de France plus de 10 000 € par virement, la même déclaration s’impose mais c’est alors à la banque de remplir cette formalité !

 

Il faut savoir que certaines banques sont plus embêtantes que d’autres, même pour des montants inférieures à 10 000 €. Au-delà d’un certain montant votre banque peut vous demander de remplir un formulaire spécifique. Certaines sont également plus rapides que d’autres pour gérer les virements internationaux.

 

 

Le principe général des revenus étrangers

 

Si vous êtes résident français et percevez des revenus de source étrangère il convient de vous reporter à la convention fiscale entre les deux pays afin de déterminer si vos revenus sont imposables en France ou non. Les conventions fiscales bilatérales liant la France avec les autres pays du monde peuvent être consultées en ligne sur www.impots.gouv.fr rubrique International puis Conventions internationales. Elles permettent d’éviter d’être imposé dans les 2 pays !!! Rassurez-vous elles font souvent une vingtaine de pages tout au plus.

 

Ces conventions vous préciseront :

  • si vos revenus sont imposables en France ou non
  • si vos revenus doivent être déclarés en France ou non
  • s’il existe un mécanisme permettant d’éviter la double imposition de ces revenus au cas où les revenus étrangers seraient imposables en France

 

Si aucune convention fiscale ne lie la France au pays en provenance duquel vous percevez vos revenus, ces revenus sont imposables en France.

 

Si la convention prévoit que vos revenus sont exonérés en France, elle précise toutefois si les revenus doivent être déclarés ou non en France. Cette déclaration ne donnera pas lieu à taxation. Ces revenus seront simplement pris en compte afin de déterminer le montant de votre impôt sur le revenu français (méthode du taux effectif).

 

Si la convention prévoit que vos revenus sont imposables en France, elle détermine, selon la nature des revenus, une méthode de neutralisation de la double imposition au cas où ces revenus seraient aussi imposables dans le pays duquel ils proviennent. Deux solutions de neutralisation sont possibles. Tout d’abord, il y a la neutralisation par application d’un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger. Ensuite il y a la neutralisation par application d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant aux revenus de source étrangère.

 

Lorsque vos revenus de source étrangère sont à déclarer en France, remplissez tout d’abord votre déclaration n°2047. N’hésitez pas à vous aider de sa notice explicative (disponible via le moteur de recherche du site des impôts).

 

 

L’imposition de vos loyers provenant de l’étranger

 

Pour connaître les modalités de déclaration de vos revenus fonciers de source étrangère il vous faudra consulter la convention fiscale. S’il n’existe pas de convention, vos revenus de biens immobiliers situés à l’étranger sont imposables en France.

 

Le principe général de ces conventions est que l’imposition de vos loyers perçus à l’étranger se fait dans le pays de situation du bien immobilier. Malgré cette exonération, ils doivent tout de même être déclarés sur vos revenus français selon la méthode du taux effectif.

 

Certaines conventions fiscales prévoient l’imposition de vos loyers en France puis une élimination de la double imposition par application d’un crédit d’impôt (qui est le plus souvent égal à l’impôt français). Vous devez remplir  les imprimés n° 2042 et n° 2044. N’hésitez pas, là encore, à vous aider de la notice.

 

En ce qui concerne les plus-values immobilières le principe d’imposition est identique aux revenus fonciers issus de ces biens.

 

N’oubliez pas également de bien vous renseigner sur les droits d’enregistrement dans le pays où vous investissez et sur les éventuelles taxes à la revente.

 

Il existe dans la plupart des pays des agences immobilières tenues par des français qui peuvent vous accompagner et vous conseiller sur tous les aspects règlementaires et fiscaux. Certaines ont même une agence en parallèle en France.

 

 

Et vous ? Cet article vous a-t-il été utile ? Avez-vous des expériences à raconter sur le sujet ? N’hésitez pas à laisser un commentaire juste en dessous.

 

 

 

 

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