Comment investir dans l’immobilier commercial sans acheter de local ?

Comment investir dans l’immobilier commercial sans acheter de local ?

Liberté financière : investir dans l’immobilier commercial sans acheter de local

Si c’est la première fois que vous visitez ce blog dédié à la liberté financière, permettez-moi de vous souhaiter la bienvenue. Vous y trouverez notamment des conseils pour investir votre argent et vous constituer des revenus passifs mais aussi des idées pour mener une vie plus épanouissante ; l’idée générale étant de mettre l’argent au service de votre vie.

Je vous ai pondu récemment un article sur l’intérêt d’investir dans un local commercial et un autre sur comment faire pour investir dans un local commercial. Pour ceux qui n’oseraient pas se lancer dans ce type d’investissement, sachez qu’il est possible de le faire de manière indirecte, via une SCPI spécialisée ou une SCS.

 

La Société en Commandite Simple pour investir dans l’immobilier commercial

Si vous n’avez pas envie de vous tracasser avec un investissement immobilier commercial (par exemple : comment être certain de faire le bon choix d’investissement ?) et sa gestion (par exemple : comment choisir le bon locataire ?), la Société en Commandite Simple représente une solution. Il faut savoir que cette forme de société est encore peu répandue. Il vous faudra par contre avoir de la trésorerie de côté et des revenus conséquents. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous orienter vers ce type de solution.

Le principe est simple. Vous prenez des parts dans le capital de la SCS qui a pour vocation de louer des locaux commerciaux. L’opérateur devient votre associé investisseur et vous fait bénéficier de son expertise dans le montage d’opérations dans ce type d’immobilier.

C’est une solution intéressante car elle vous garantit un rendement supérieur à 5% par an mais surtout elle vous offre, dès la souscription, une visibilité sur le prix de rachat de vos titres. De plus la souplesse est de mise (vous pouvez sortir dès la 2ème année en demandant le rachat de vos titres à l’opérateur) et il y a aussi la sécurité (les locataires sont généralement de grandes enseignes).

 

Pour mieux comprendre le fonctionnement de la SCS pour investir dans l’immobilier commercial

La SCS est une société de capitaux. Son capital est divisé en action. Elle est constituée de 2 types d’associés. D’un côté il y a les commandités, c’est-à-dire ceux qui portent personnellement l’opération (qui ont la qualité de commerçant et répondent des dettes sociales indéfiniment). De l’autre, il y a les commanditaires, c’est-à-dire vous, (qui ne répondent que des dettes sociales à hauteur de leur engagement).

La signature d’un contrat vous permettra de rentrer au capital de la SCS. Ce contrat vous garantit un rendement et aussi une promesse de rachat de vos titres lorsque vous déciderez d’en sortir. Vous n’aurez pas de frais d’entrée (ni de sortie) mais un montant de souscription minimum à l’augmentation du capital de la société support de 10 000 €. Il est possible d’effectuer des virements libres et ponctuels en respectant un plancher de 5 000 €. Vous pouvez aussi faire des versements programmés (annuels, trimestriels voire mensuels) en respectant un plancher de 6 000 €. Vous comprenez maintenant mieux pourquoi je vous parlais d’avoir de la trésorerie de côté. Ce n’est donc pas un placement destiné à Monsieur tout le monde.

Au terme des 2 ans, auquel s’ajoute un préavis de 3 mois, vous pouvez sortir du dispositif si vous le souhaitez.

 

La SCS présente une fiscalité avantageuse pour investir dans l’immobilier

Le gros atout de la SCS pour investir dans l’immobilier commercial et que pendant la détention de vos titres, vous n’êtes soumis à aucune fiscalité ! Bien entendu, le fisc ne vous oublie pas. C’est lors de votre sortie que vous serez fiscalisé, à raison d’une plus-value de 6% par an. La taxation est au jour de la rédaction de cet article de 19% + prélèvements sociaux (13.5%). Dans le cas où vous détiendrez cet investissement plus de 8 ans, vous ne serez pas soumis à l’imposition des plus-values (uniquement aux prélèvements sociaux).

 

Les SCPI de rendement pour investir dans l’immobilier commercial

La seconde solution pour investir dans l’immobilier d’entreprise via une société est la SCPI de rendement. Je ne vais pas trop m’étendre sur le sujet de la SCPI et vous renvoie à mon article à ce propos. Cette solution vous offre sécurité et rendement et doit être envisagée dans une optique de long terme.

La société de gestion collecte des capitaux auprès d’épargnants et acquière des actifs immobiliers de type bureaux et commerces, qu’elle gère. Les loyers vous sont reversés sous forme de dividendes. Le gros atout ici par rapport à la SCS est que vous pouvez investir dans l’immobilier d’entreprise avec des montants librement modulables.

Le revers de la médaille est que vous n’avez aucune réduction d’impôt. Vous êtes imposé au titre des revenus fonciers et vous pouvez donc déduire les intérêts d’emprunt et un déficit foncier éventuels. Lors de la revente de vos parts de SCPI, vous êtes soumis à la plus-value immobilière classique.

 

Pour conclure sur l’investissement dans l’immobilier commercial via une société spécialisée

La SCS et la SCPI de rendement sont donc 2 types de société qui offrent leurs propres spécificités et leurs propres avantages. Néanmoins, nous retiendrons l’idée que la SCPI de rendement est une solution beaucoup plus accessible au grand public. Et je dirais que quitte à investir dans une SCPI, autant que celle-ci soit spécialisée dans l’immobilier d’entreprise.

 

Et vous, comment percevez-vous l’immobilier d’entreprise après la lecture de cet article sur les SCS et SCPI de rendement ? Seriez-vous prêt à y investir ? Laissez-moi vos commentaires juste en dessous.

 

 

 

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